Convenção condominial, posso anular ou alterar a minha convenção?

Olá,

Antes de ir para sua resposta, é preciso saber se sua convenção foi alterada ou se ele foi entregue pela construtora. Se ela foi alterada, pode ser sim anulada a assembleia que fez tal alteração. Porém se ela foi entregue pela construtora, o seu caminho é criar uma assembleia altere a convenção, ajustando a mesma às suas necessidades.

De certo que a convenção deve servir de mapa para que o síndico administre bem o condomínio, seguindo uma hierarquia de leis, no topo está a Constituição Federal, seguida pelo Código Civil (agrupamento de normas que regulam as relações privadas da sociedade), da lei 4591/64 (conhecida como lei dos condomínios), e finalmente a convenção e o regulamento interno do condomínio. Portanto, nem a convenção nem o regulamento podem contrariar a legislação vigente no país.

A convenção, por definição, regulamenta a administração e as relações entre os condôminos.

O documento é sim registrado em cartório de imóveis, e todo morador deve ter uma cópia da convenção do seu condomínio. Uma cópia autenticada original deve ficar com o síndico e para os condôminos bastam cópias comuns. Moradores novos, que não tenham recebido a convenção da administração ou do antigo proprietário, podem solicitar uma cópia no cartório onde o texto foi registrado.

Geralmente, o documento é entregue na primeira assembleia, quando é implantado o condomínio. Nessa assembleia inaugural elege-se o primeiro síndico e aprova-se a convenção feita pela construtora.

O ideal seria que a construtora entregasse a convenção no ato da compra do apartamento, mesmo nos casos de compra na planta, para que o morador tivesse tempo de analisá-la.

A minuta da convenção consta da documentação do prédio desde seu início e é uma exigência da lei 4591/64.

Na prática as convenções acabam padronizadas pelas construtoras. O mesmo texto é usado para muitos condomínios, alterando-se apenas dados como metragem dos apartamentos, por exemplo. A convenção, explica a consultora, deve atender as especificidades de cada edifício.

A grande questão é que o síndico acaba assumindo um prédio com uma convenção cheia de problemas, quando ela deveria servir de auxílio à sua administração.

Considerada a carta maior dos síndicos, as convenções podem ser alteradas e devem refletir as necessidades de cada condomínio.

É importante, no entanto, ficar atento à legislação e coletar as assinaturas de todos os proprietários.

No início de 2002, a publicação do novo Código Civil gerou uma verdadeira corrida às alterações das convenções de condomínio.

Brechas da lei, como a possibilidade dos próprios condôminos executarem obras urgentes, em caso de inércia dos síndicos, estimularam muitos condomínios a aprovarem em assembleia mudanças nas convenções.

Na Convenção, um grupo convenciona, disciplina, delibera e aprova alguns assuntos para a vida em coletividade.

O novo Código Civil trouxe à tona, enfim, discussões mais aprofundadas sobre o que é a vida em condomínio.

ATENÇÃO: “Morar em condomínio não é simplesmente dividir a propriedade”

Por isso, as convenções padronizadas pelas construtoras, que basicamente repetem textos-padrão apenas mudando o nome do condomínio, carecem de modernização.

Alguns itens devem constar obrigatoriamente da Convenção: discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva; a fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; o fim a que as unidades se destinam; a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições para atender às despesas ordinárias e extraordinárias; a forma de administração do condomínio; a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações; as sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores; o regimento interno.

Pode ainda fazer parte da Convenção a possibilidade de transferência de poderes do síndico; as atribuições especiais do Conselho Consultivo; as formas específicas de destituição do síndico; multas e procedimentos administrativos para defesa das mesmas; obras e formas de ressarcimentos; aplicação de juros maiores de 1% para inadimplentes; normas de conduta para áreas comuns; quóruns para alteração do regimento interno e normas de conduta, entre outras particularidades que cada condomínio apresenta.

De fato a convenção deve ser elaborada com muito cuidado e atenção, para não refletir algo que não seja de interesse da sociedade que ela representa.

É necessário ouvir todos os moradores e proprietários, e o documento deve ser feito ou alterado por alguém que conheça o ordenamento jurídico vigente, para que não seja efêmero e ineficaz, legítimo, mas ilegal, que, de tempos em tempos, careça ser alterado ou, mesmo, caia em desuso.

Tarefa importante, a alteração de Convenção exige empenho de síndico e moradores.

Nas reuniões prévias à alteração da convenção, devem ser discutidos item por item, como churrasqueira, piscina, sauna, aplicação de multas. Trabalhar em cima de um projeto redigido por um advogado especialista, contratado exclusivamente para esse fim, e passo por passo ir organizando as prioridades relacionadas às demandas do condomínio.

A etapa final costuma ser a mais trabalhosa: reunir as assinaturas dos proprietários, que devem coincidir com as assinaturas da lista de presença da assembleia que irá aprovar a nova Convenção (com quórum mínimo de dois terços).

Atualizar a convenção com a multa para o antissocial e para o inadimplente reiterado, auxiliando a gestão condominial, geralmente ajuda muito na governabilidade do condomínio.

Dra. Patrícia Pereira Moreno

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