Fechar Sacadas é Legal? Entenda os Riscos.
Como o Envidraçamento de Sacadas Pode Comprometer a Segurança de um Prédio.
Envidraçamento de Sacadas em Edifícios: Impactos Técnicos, Legais e Condominiais em 2025.
Engenharia e Direito em Conflito: O Que Está Por Trás do Envidraçamento de Sacadas nos Condomínios. ABNT, o Código Civil, o Código de Ética dos Conselhos Profissionais (CREA/CONFEA e CAU/BR), e os parâmetros de engenharia legal e perícia técnica.
Como Fechar Sacadas com Conformidade Legal, Segurança e Garantia.
Qual a interface entre o envidraçamento e os requisitos de segurança predial, com ênfase na legislação aplicável, nos pareceres do Corpo de Bombeiros?
As recomendações práticas para condôminos, síndicos, arquitetos e engenheiros quanto à regularização, segurança e conformidade legal do envidraçamento de sacadas.
A relação entre o fechamento de sacadas, os regimes de garantia da construção civil, a responsabilidade solidária entre instaladores e construtoras, e as obrigações de manutenção impostas aos condôminos.
O envidraçamento de sacadas em edifícios residenciais e comerciais representa, na atualidade, um dos temas mais recorrentes no campo da engenharia civil, arquitetura, direito condominial e segurança predial. Tal prática, que visa primordialmente o conforto térmico, acústico, proteção contra intempéries e aumento da área útil, suscita implicações relevantes sob o ponto de vista técnico, normativo e jurídico. No contexto urbano brasileiro, a crescente verticalização das cidades e a valorização estética e funcional das fachadas intensificaram o debate em torno das exigências normativas, limites legais e responsabilidades envolvidas neste tipo de intervenção construtiva.
A conformidade com os dispositivos normativos supracitados não é apenas uma exigência formal, mas uma garantia concreta da durabilidade, segurança e legalidade da intervenção. Toda proposta de fechamento de sacadas deve ser precedida de estudo técnico que considere o conjunto das NBRs pertinentes, respeitando as condicionantes do projeto arquitetônico original, da capacidade de carga da estrutura e da harmonia da fachada.A temática adquire particular complexidade diante da necessidade de compatibilizar os interesses individuais dos condôminos com os direitos coletivos e os deveres atribuídos à gestão condominial. A jurisprudência pátria tem, de modo reiterado, se posicionado quanto à essencialidade da aprovação em assembleia, observância da convenção condominial e respeito à uniformidade da fachada, frequentemente caracterizada como bem comum e, portanto, protegida por normas internas e externas ao condomínio. Além dos aspectos legais, o fechamento de sacadas exige rigorosa observância às normas técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), especialmente a NBR 16259:2014, que regulamenta os sistemas de envidraçamento retrátil para sacadas, e a NBR 7199:2016, que trata do projeto e da execução de envidraçamento em edificações. Tais normativas não apenas especificam requisitos de desempenho e segurança, mas também impõem obrigações quanto à elaboração de laudos técnicos, recolhimento de Anotação ou Registro de Responsabilidade Técnica (ART/RRT) e realização de ensaios laboratoriais por profissionais habilitados. Importa destacar, ainda, que a legislação civil, o Código de Defesa do Consumidor, os regulamentos do Corpo de Bombeiros e os manuais do proprietário instituídos por incorporadoras convergem para a necessidade de conformidade plena em relação aos parâmetros construtivos, à carga estrutural adicional e aos requisitos de proteção contra incêndio. A ausência de observância a tais exigências pode implicar desde responsabilização civil por danos materiais e morais até o comprometimento da segurança estrutural da edificação, invalidando garantias técnicas do empreendimento.
Diante deste cenário, o presente artigo propõe-se a analisar, sob perspectiva crítica e interdisciplinar, os múltiplos aspectos que envolvem o envidraçamento de sacadas em edifícios no Brasil contemporâneo. Serão abordadas as normas técnicas aplicáveis, as implicações jurídicas perante o direito condominial, as exigências de segurança previstas pelos órgãos de controle, as responsabilidades atribuídas a profissionais de engenharia e arquitetura, bem como as exigências formais a serem observadas por síndicos e condôminos.
Normas Técnicas Aplicáveis ao Envidraçamento de Sacadas
O envidraçamento de sacadas, quando realizado em desacordo com os preceitos técnicos regulamentares, pode representar um risco concreto à integridade estrutural da edificação, à segurança dos ocupantes e à ordem condominial. Para mitigar tais riscos e garantir a padronização e desempenho adequado dos sistemas de fechamento, diversas normas técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) disciplinam o tema, sendo a principal delas a ABNT NBR 16259:2014 – Sistemas de envidraçamento de sacadas – Requisitos e métodos de ensaio.
NBR 16259:2014 – Requisitos dos Sistemas de Envidraçamento
A ABNT NBR 16259 estabelece os parâmetros técnicos para a fabricação, instalação e avaliação dos sistemas de envidraçamento, incluindo:
requisitos de resistência mecânica à pressão do vento, conforme tipologia e altura da edificação;
- segurança contra choques mecânicos, incluindo resistência ao impacto de corpo mole e duro;
- critérios de vedação contra intempéries (água e ar);
- testes de durabilidade de rolamentos, perfis e guias;
- exigência de laudo técnico elaborado por profissional habilitado, contendo cálculos de dimensionamento estrutural e memorial descritivo do sistema.
- Importa ressaltar que esta norma não substitui os requisitos legais de aprovação junto ao corpo técnico do município, Corpo de Bombeiros ou normas internas condominiais.
NBR 7199:2016 – Projeto e Execução de Vidros na Construção Civil
Esta norma rege o projeto, a execução e a instalação de vidros planos em edificações, sendo aplicável ao fechamento de sacadas no que tange à especificação do tipo de vidro (temperado, laminado, insulado), aos métodos de fixação e aos critérios de resistência à ruptura térmica e mecânica.
Entre suas exigências fundamentais destacam-se:
- dimensionamento correto da espessura do vidro em função da pressão do vento e altura da instalação;
- uso obrigatório de vidros de segurança (temperado ou laminado) em áreas suscetíveis ao impacto humano;
- necessidade de atender às cargas permanentes e variáveis adicionais decorrentes da instalação.
NBR 15575:2013 – Desempenho das Edificações Habitacionais
Embora não trate especificamente de envidraçamento, esta norma de desempenho deve ser considerada em conjunto, pois estabelece critérios para o comportamento global da edificação ao longo do tempo. O fechamento de sacadas pode afetar:
- isolamento térmico e acústico da unidade;
- ventilação natural mínima exigida;
- retenção de umidade e eficiência dos sistemas de drenagem.
A alteração indevida de fachadas e áreas externas pode comprometer o desempenho previsto no projeto original, invalidando as garantias técnicas previstas no Código Civil e nos manuais da construtora.
NBR 14718:2008 – Guarda-corpos para Edificações
Importante observar que a instalação de painéis de vidro junto à linha do guarda-corpo não substitui este último. A NBR 14718 define os critérios mínimos de resistência e altura dos guarda-corpos, que devem ser mantidos mesmo em sacadas envidraçadas, especialmente em edifícios de múltiplos pavimentos. A norma exige ensaios de impacto horizontal e vertical e a presença de componentes de ancoragem certificados.
ART, RRT e Responsabilidade Técnica
De acordo com a Resolução nº 1.025/2009 do CONFEA e deliberações do CAU/BR, a instalação de envidraçamento em sacadas configura serviço técnico especializado e, portanto, obriga a emissão de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) por engenheiro civil, ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) por arquiteto urbanista. A ausência destes documentos invalida a formalidade da obra e expõe o condomínio e os profissionais envolvidos à responsabilização civil, administrativa e, em certos casos, criminal.
Aspectos Legais e Condominiais
O envidraçamento de sacadas em edificações submetidas ao regime condominial não constitui mera intervenção estética ou acessória: trata-se de alteração que repercute diretamente na conformação da fachada, no desempenho estrutural da edificação e no equilíbrio das relações jurídicas entre os condôminos. Assim, sua legalidade não pode ser aferida unicamente com base na vontade individual do proprietário, mas deve estar estritamente subordinada aos ditames do Código Civil, às cláusulas da convenção condominial, ao regimento interno e às decisões regularmente tomadas em assembleia geral.
O artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil estabelece como dever do condômino “não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”, sendo este um dos pilares da proteção da identidade arquitetônica do edifício. A jurisprudência pátria é pacífica no sentido de que o fechamento de sacadas, ainda que com materiais transparentes, representa alteração da fachada, por modificar o aspecto visual original do conjunto edificado, podendo inclusive comprometer elementos estruturais, dispositivos de segurança contra incêndio ou ventilação natural. A deliberação assemblear, por sua vez, é condição necessária – embora nem sempre suficiente – para a regularização da intervenção. Segundo orientação majoritária do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a aprovação do envidraçamento de sacadas deve ser realizada por quórum qualificado, variando entre três quintos e dois terços dos condôminos, a depender do impacto sobre a fachada e da previsão na convenção. A ausência de tal aprovação sujeita o condômino à obrigação de desfazimento da obra, sem prejuízo das penalidades internas estipuladas no regimento, como multas e notificações administrativas. A convenção condominial exerce papel normativo equiparável à lei entre as partes. Eventual cláusula que proíba expressamente alterações na fachada, mesmo que com materiais padronizados, vincula todos os condôminos, sendo válida e eficaz. Nesses casos, a tentativa de instalação de envidraçamento sem prévia autorização configura infração contratual, ensejando responsabilização civil e eventual ação de obrigação de fazer ou não fazer. O síndico, na qualidade de representante legal do condomínio, responde objetivamente pelos atos ou omissões que resultem em danos ao patrimônio comum ou a terceiros, nos termos do artigo 1.348 do Código Civil. Assim, sua anuência tácita ou explícita à instalação irregular de sistemas de fechamento pode implicar coautoria em eventual ilícito administrativo ou cível, especialmente se houver comprometimento da segurança estrutural ou se a modificação contrariar normas técnicas e decisões assembleares. Ao mesmo tempo, o síndico também detém o dever de fiscalizar e impedir a instalação não autorizada, sob pena de responsabilização por omissão dolosa ou culposa. A atuação dos profissionais técnicos – engenheiros e arquitetos – deve ser pautada pelo princípio da responsabilidade técnica e da ética profissional. A emissão de laudos sem inspeção adequada, ou a assinatura de ARTs e RRTs sem projeto específico compatível com a realidade estrutural do edifício, pode configurar infração aos códigos de ética profissional do CREA e do CAU, bem como ensejar sanções civis por perdas e danos em caso de colapso técnico ou prejuízo à coletividade condominial. Cumpre destacar que o direito condominial contemporâneo caminha no sentido de promover o equilíbrio entre a funcionalidade das intervenções privadas e a preservação da coletividade e da segurança jurídica. O fechamento de sacadas pode ser juridicamente válido, desde que fundado em prévia deliberação condominial com quórum qualificado, observância às normas técnicas pertinentes, emissão de documentação adequada por profissionais legalmente habilitados e inserção das alterações nos registros técnicos da edificação, incluindo o Manual do Proprietário e o Plano de Manutenção Preventiva e Corretiva.
Requisitos de Segurança e Corpo de Bombeiros
O envidraçamento de sacadas, embora inicialmente associado a fatores de conforto e estética, impacta diretamente os sistemas de segurança contra incêndio, particularmente no que tange à ventilação, ao acesso de brigadas externas de resgate, à propagação de chamas e gases tóxicos, e à compartimentação vertical das edificações. Sua implantação deve ser analisada sob a ótica dos regulamentos técnicos dos Corpos de Bombeiros Militares dos Estados, bem como à luz da legislação federal de segurança estrutural e prevenção de sinistros.
A Lei nº 13.425/2017, conhecida como Lei Kiss, representa o marco normativo federal sobre prevenção e combate a incêndios em edificações. Ela estabelece que todo projeto arquitetônico, reforma ou ampliação que possa afetar a segurança das pessoas ou comprometer as rotas de fuga deve estar previamente autorizado e submetido à análise técnica do Corpo de Bombeiros competente. O fechamento de sacadas, ao alterar significativamente a envoltória da edificação, pode interferir tanto na dissipação térmica de gases quanto no comportamento do fogo no plano vertical. Do ponto de vista técnico-operacional, os Corpos de Bombeiros estaduais, por meio de suas Instruções Técnicas (ITs), impõem requisitos objetivos para a instalação de sistemas de fechamento em áreas de fachada. No estado de São Paulo, por exemplo, a IT-10 e a IT-11 definem as diretrizes para proteção das rotas de fuga e para o acesso das equipes de combate. O fechamento não pode obstruir janelas de acesso tático nem dificultar a ventilação cruzada exigida para dissipação de fumaça. As normas estaduais exigem que a compartimentação vertical – sistema de isolamento entre pavimentos com vistas a impedir a propagação de fogo e fumaça – não seja comprometida por estruturas de vidro que, por sua natureza, podem romper sob altas temperaturas e propagar as chamas se mal especificadas. A ausência de vidro laminado de segurança, por exemplo, pode representar risco à integridade física de moradores e bombeiros em caso de incêndio, uma vez que o vidro temperado se fragmenta abruptamente e não garante resistência prolongada ao calor.
Os manuais de fabricantes de sistemas de envidraçamento recomendam que a especificação dos vidros seja feita com base em laudos de comportamento ao fogo, atendendo a requisitos de classificação de resistência segundo a norma ABNT NBR 15200:2012 – Desempenho de elementos construtivos de edificações quanto à resistência ao fogo. A seleção inadequada dos componentes compromete a certificação de conformidade do empreendimento perante o Corpo de Bombeiros e pode obstar a emissão ou renovação do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), documento essencial para a regularização do uso da edificação.
Adicionalmente, a instalação de cortinas de vidro retráteis em sacadas deve prever sistema de abertura livre de obstáculos, permitindo abertura total em casos de emergência. Não raras vezes, a má instalação ou ausência de manutenção impede a abertura eficiente, o que compromete a ventilação emergencial e os procedimentos de evacuação. A responsabilidade técnica sobre a compatibilidade dos sistemas de envidraçamento com os planos de segurança contra incêndio é exclusiva do profissional legalmente habilitado, devendo ser formalizada por meio de ART ou RRT específica, com menção expressa aos sistemas de proteção contra incêndio, acesso a equipamentos de segurança e rotas de fuga. O não cumprimento dessas exigências pode ensejar responsabilização civil por danos a terceiros e responsabilização administrativa perante o Conselho Profissional.
O envidraçamento de sacadas deve ser concebido como elemento integrante do sistema de segurança predial e, como tal, depender de análise técnica integrada com os projetos de proteção passiva e ativa da edificação. A negligência quanto a esses aspectos não apenas compromete a segurança coletiva, mas constitui infração legal grave, passível de autuação pelos órgãos fiscalizadores e de ação judicial por parte de condôminos prejudicados.
Manutenção e Garantias
A incorporação de sistemas de envidraçamento em sacadas de edifícios implica obrigações técnicas continuadas para os condôminos e para o condomínio como um todo, especialmente no que tange à manutenção periódica e à preservação das garantias legais e contratuais da edificação. Estes sistemas, uma vez integrados à estrutura do imóvel, passam a demandar tratamento compatível com os demais elementos construtivos sujeitos a desgastes naturais e falhas operacionais, sob pena de comprometimento da segurança, da estética e do desempenho funcional da edificação.
Conforme dispõe a ABNT NBR 5674:2012 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção, todas as intervenções realizadas nas áreas comuns ou de uso privativo com reflexo nas partes estruturais devem ser acompanhadas de plano de manutenção específico, elaborado por profissional habilitado. O envidraçamento de sacadas, ao representar incremento de carga permanente e inserção de novos componentes de vedação e deslizamento, exige inspeções técnicas regulares, lubrificação de trilhos, revisão de sistemas de fixação e substituição preventiva de vedantes e rolamentos. Do ponto de vista das garantias técnicas, o sistema de envidraçamento, enquanto serviço e produto incorporado ao imóvel, submete-se ao disposto no Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990), especialmente quanto à responsabilidade solidária entre fabricante, fornecedor, instalador e responsável técnico, no que se refere à durabilidade, conformidade e segurança. A jurisprudência consolidada entende que a instalação inadequada ou a omissão de informação clara e precisa quanto aos cuidados de uso e conservação constitui vício do serviço, autorizando a exigência de reparo, substituição ou indenização, conforme o caso. Adicionalmente, os prazos de garantia devem ser observados em conformidade com a ABNT NBR 15575:2013 – Desempenho de edificações habitacionais, a qual estabelece critérios mínimos para sistemas como vedações verticais externas, esquadrias e componentes móveis. A responsabilidade do instalador não se esgota na entrega do serviço, mas se estende à durabilidade esperada do sistema, desde que sejam seguidas as orientações constantes no Manual do Proprietário, cuja atualização é obrigatória após qualquer modificação estrutural ou estética realizada na unidade. Outro aspecto sensível refere-se ao eventual comprometimento das garantias da construtora ou incorporadora sobre a edificação como um todo. Quando o envidraçamento é realizado fora dos padrões originais do projeto ou sem autorização formal da construtora durante o prazo de responsabilidade técnica (conforme previsto na Lei nº 10.406/2002 – Código Civil), o proprietário poderá perder a cobertura por vícios ocultos ou falhas construtivas atribuíveis ao projeto original. Assim, qualquer modificação substancial no perímetro da unidade, ainda que sob a aparência de simples fechamento, pode gerar perda de garantias legais e convencionais, sendo imperioso consultar previamente os responsáveis técnicos da construtora ou o manual do empreendimento. A responsabilidade do condômino, neste contexto, não se limita ao zelo pela conservação individual do sistema instalado, mas se estende à manutenção da uniformidade estética e da integridade estrutural da fachada. O descuido na manutenção pode acarretar danos a terceiros – como quedas de painéis, infiltrações ou acidentes com estruturas metálicas – ensejando a responsabilização direta do condômino, com base no artigo 186 do Código Civil. Por sua vez, o síndico tem o dever de fiscalizar as intervenções nas unidades privativas que possam representar risco à coletividade ou prejudicar a integridade da edificação. Em caso de omissão, responde pessoalmente por danos oriundos da negligência na manutenção das áreas comuns, especialmente quando não forem exigidas as vistorias técnicas ou a apresentação de laudos periciais após determinado período de uso. O envidraçamento de sacadas como solução arquitetônica não se limita à instalação adequada, mas depende essencialmente da adoção de políticas de manutenção sistemática, de programas de inspeção predial periódica e da correta definição das obrigações de cada agente envolvido, conforme as normas técnicas e a legislação civil vigente.
Manual do Proprietário e Responsabilidade Técnica
O fechamento e envidraçamento de sacadas em edificações residenciais ou comerciais implica, além de alterações físicas na unidade, impactos relevantes no conjunto documental que integra o sistema de manutenção e responsabilidade técnica do empreendimento. Uma dessas exigências fundamentais é a devida atualização do Manual do Proprietário, instrumento técnico-jurídico instituído no âmbito da ABNT NBR 14037:2011 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações, com previsão complementar nas ABNT NBR 15575:2013 e ABNT NBR 5674:2012.
O Manual do Proprietário não constitui apenas um guia de uso cotidiano, mas um repositório normativo que orienta o comportamento dos usuários em relação aos limites técnicos e legais de intervenções nas unidades autônomas e nas áreas comuns. A ausência de atualização deste manual após a instalação de sistemas de envidraçamento pode ensejar insegurança jurídica quanto à origem da responsabilidade por eventuais vícios ou falhas funcionais, além de comprometer o ciclo de manutenção predial previsto para a edificação. Toda modificação que altere o desempenho original projetado da edificação, incluindo sistemas de vedação e proteção perimetral como sacadas, deve ser registrada no Manual do Proprietário por meio de adendo técnico assinado por profissional legalmente habilitado. Tal procedimento não apenas viabiliza a rastreabilidade da intervenção, como preserva os direitos do proprietário no tocante a garantias técnicas e comprovação de conformidade perante o condomínio e órgãos de fiscalização. A responsabilidade técnica, neste contexto, reveste-se de papel central. A instalação de sistemas de envidraçamento deve obrigatoriamente ser acompanhada da emissão de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), quando executada por engenheiro civil ou técnico com atribuição legal, ou de RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), no caso de atuação de arquiteto e urbanista. Ambas as declarações são instrumentos formais previstos, respectivamente, nas Resoluções nº 1.025/2009 do CONFEA e nº 91/2014 do CAU/BR, sendo indispensáveis para atestar a legalidade da obra, sua compatibilidade técnica com a estrutura da edificação e sua inserção nas diretrizes do projeto arquitetônico original ou alterado. A omissão na emissão destes registros configura infração ética e técnica, sujeita à responsabilização administrativa nos conselhos profissionais e à responsabilização civil perante os condôminos e terceiros. Importa ressaltar que a responsabilidade técnica não se limita ao momento da instalação, mas abrange também a elaboração do projeto executivo, a definição dos materiais utilizados, a metodologia construtiva e os cálculos de carga aplicados sobre lajes e vigas da sacada. Adicionalmente, a regularização da intervenção junto ao poder público e aos órgãos fiscalizadores exige a compatibilidade do projeto de envidraçamento com as diretrizes do habite-se original, da licença de obras complementar, do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), e, se aplicável, da aprovação junto ao setor de aprovação de edificações da prefeitura municipal. Sem a devida articulação entre esses documentos, o sistema de fechamento pode ser considerado irregular, mesmo que executado com excelência técnica. É recomendável, ainda, que a atualização documental inclua o registro fotográfico da intervenção, o memorial descritivo do sistema adotado, as especificações técnicas dos componentes (vidros, ferragens, roldanas, vedações), o plano de manutenção preventiva e os certificados de garantia fornecidos pelos fabricantes. Esses elementos asseguram que o ciclo de vida do envidraçamento possa ser gerido de forma racional, transparente e segura, tanto para o condômino individual quanto para o condomínio como coletivo jurídico e estrutural. O Manual do Proprietário atualizado e a presença formal da responsabilidade técnica não são meras formalidades: constituem garantias instrumentais do desempenho, da segurança jurídica e da rastreabilidade das intervenções realizadas, permitindo a coexistência harmônica entre a liberdade de uso da unidade privativa e os deveres de conservação e legalidade que informam o regime condominial brasileiro.
Dessa forma a adoção de sistemas de fechamento perimetral não pode ser reduzida a uma escolha particular do condômino, devendo respeitar os princípios que regem o direito condominial, a segurança estrutural e o desempenho construtivo das edificações. A complexidade técnica do tema exige que sua abordagem seja minunciosa e detalhada, perpassando os domínios da engenharia civil, arquitetura, direito civil, segurança contra incêndio, e gestão patrimonial. O envidraçamento de sacadas impacta diretamente elementos como fachada, carga permanente, ventilação, acessibilidade de emergência, vedação contra intempéries e desempenho termoacústico. Nesse sentido, a conformidade com as normas da ABNT (notadamente NBR 16259, NBR 7199, NBR 15575 e NBR 5674) não é apenas desejável, mas obrigatória para garantir a integridade da intervenção. No âmbito jurídico, a intervenção deve observar os ditames do Código Civil, especialmente os artigos 1.336, 1.337 e 1.348, que disciplinam os deveres do condômino e do síndico, bem como as exigências da Lei nº 13.425/2017 (Lei Kiss), que normatiza a segurança contra incêndios. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reforça a necessidade de aprovação por quórum qualificado em assembleia geral, além da observância aos limites impostos pela convenção condominial e regimento interno. A ausência desses requisitos pode implicar nulidade da obra e responsabilização direta dos proprietários e do gestor condominial. Do ponto de vista da responsabilidade técnica, ficou evidenciado que o respaldo por ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) é imprescindível, não apenas para legitimar a execução da obra, mas também para garantir sua rastreabilidade técnica e jurídica. Profissionais de engenharia e arquitetura devem atuar com base em laudos estruturais, memorial descritivo, cálculo de carga e detalhamento de materiais, evitando a banalização do exercício profissional mediante assinaturas genéricas ou sem visita técnica.
A importância da atualização do Manual do Proprietário também se impõe como medida essencial para resguardar os direitos e deveres do usuário da unidade e do condomínio como um todo. Alterações não registradas comprometem o plano de manutenção preventiva, geram conflitos na gestão patrimonial e podem invalidar garantias estruturais e contratuais da construtora ou incorporadora.
Nesse cenário, algumas recomendações emergem como diretrizes para assegurar o equilíbrio entre a valorização da unidade e a preservação do interesse coletivo:
- Nenhuma proposta de fechamento deve ser executada sem a prévia aprovação em assembleia condominial por quórum legalmente exigido e com base em parecer técnico formal;
- Deve-se exigir laudo técnico estrutural que ateste a viabilidade física da intervenção, com detalhamento do sistema, carga imposta, impacto nas fachadas e interfaces com sistemas prediais;
- O projeto deve ser acompanhado por profissional habilitado com emissão de ART ou RRT, sob pena de nulidade jurídica e responsabilidade solidária por danos;
- O sistema instalado deve obedecer às normas técnicas de desempenho e segurança, sendo vedada a substituição de guarda-corpos por painéis de vidro sem atender à NBR 14718;
- O Manual do Proprietário e o plano de manutenção do edifício devem ser revisados e atualizados para refletir a nova configuração arquitetônica, garantindo rastreabilidade, continuidade operacional e gestão eficiente de riscos;
- Síndicos devem atuar como agentes de fiscalização e zeladoria técnica, promovendo a padronização das intervenções, evitando ações individuais que comprometam a unidade estética, a integridade estrutural e a segurança coletiva.
Portanto, o envidraçamento de sacadas não deve ser interpretado como simples modernização da unidade habitacional, mas como um processo técnico-legal complexo, cuja execução exige preparo profissional, deliberação coletiva qualificada e respeito irrestrito às normas técnicas e à legislação vigente. Somente assim será possível compatibilizar os anseios individuais de conforto e valorização patrimonial com a estabilidade jurídica, segurança estrutural e harmonia estética do condomínio.
Vamos usar um exemplo prático ... vamos lá...
Advertência ao Leitor: O exemplo a seguir tem caráter ilustrativo e didático, construído com base em situações reais amplamente noticiadas no Brasil nos últimos anos, relativas a intervenções irregulares em edificações condominiais. No entanto, os personagens, locais e eventos narrados são inteiramente fictícios e foram desenvolvidos com a finalidade de explicitar as consequências técnicas, jurídicas e sociais de práticas contrárias às normas e legislações vigentes. Qualquer semelhança com nomes, pessoas, fatos ou circunstâncias da vida real será mera coincidência. A narrativa visa promover a reflexão crítica e a educação jurídica e técnica, sem qualquer juízo de valor individual ou identificação com casos concretos.
Desde a primeira visita ao imóvel, um elemento arquitetônico capturou seu entusiasmo: a generosa sacada frontal, com ampla incidência solar e vista privilegiada para uma reserva florestal urbana. Para o casal, aquele espaço aberto e exposto à ação dos ventos e das chuvas apresentava enorme potencial de transformação. Com base em tendências contemporâneas de design de interiores e otimização de espaços privativos, idealizaram convertê-la em um ambiente gourmet integrado à sala de estar — com envidraçamento retrátil, revestimento de madeira, paisagismo suspenso e iluminação em LED regulável. Tratava-se de um projeto que, em sua percepção, agregaria valor mercadológico ao imóvel e promoveria maior qualidade de vida à rotina doméstica.
Contudo, na ânsia por execução célere e econômica, o casal negligenciou um fator crítico: o regime jurídico-condominial e as normas técnicas de construção civil que regulam alterações em fachadas, cargas estruturais e vedação de áreas externas. Sem buscar qualquer orientação junto ao síndico ou à administradora do condomínio, e sem consultar o Manual do Proprietário ou os documentos da convenção condominial, contrataram informalmente uma empresa não certificada, indicada por conhecidos, cuja principal atratividade era o custo substancialmente inferior ao de concorrentes formalmente registrados.
O serviço foi realizado em apenas quatro dias úteis, sem elaboração de projeto arquitetônico, sem o devido cálculo estrutural, e, mais grave ainda, sem a emissão de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), conforme exigido pelas Resoluções do CONFEA/CREA e do CAU/BR. O sistema instalado, embora visualmente compatível com padrões de empreendimentos de alto padrão, estava em desacordo com a ABNT NBR 16259:2014, que regula requisitos e métodos de ensaio para envidraçamentos de sacadas, e violava parâmetros fundamentais da ABNT NBR 7199:2016, relativos à resistência dos vidros e às cargas incidentes em fachadas verticais. A aparência final agradou ao casal e aos seus convidados, gerando entusiasmo inicial, mas sem que houvesse ciência das implicações legais e técnicas de sua decisão.
Com o passar de poucas semanas, começaram a surgir os primeiros sinais de anomalia, de modo silencioso e progressivo. No apartamento imediatamente inferior, o morador Sr. Antônio — aposentado, viúvo e residente de longa data no edifício — observou manchas de umidade em expansão no teto de sua sacada, acompanhadas de gotejamento eventual em dias chuvosos e início de eflorescência nas paredes laterais. Atribuiu inicialmente os sintomas a falhas de impermeabilização da laje, comuns em construções recém-entregues. Entretanto, ao constatar o surgimento de fissura longitudinal na viga de borda e o agravamento da infiltração após as chuvas, buscou esclarecimentos junto ao síndico, que acionou a zeladoria e posteriormente requisitou inspeção técnica urgente.
O engenheiro civil contratado pelo condomínio identificou, logo na primeira análise, que o envidraçamento executado por Helena e Marcelo fora fixado mediante perfuração direta na viga de contorno da sacada, sem qualquer reforço estrutural ou sistema de ancoragem compatível. Além disso, o peso total das folhas de vidro, trilhos metálicos e acabamentos decorativos excedia os limites de carga permanente projetados originalmente para a estrutura. A ausência de impermeabilização nas áreas de fixação e o uso de silicone inadequado intensificavam a percolação de água para a unidade inferior, caracterizando falha técnica grave com potencial de comprometimento da durabilidade dos elementos estruturais da edificação.
Com base nesse laudo preliminar, o síndico convocou assembleia extraordinária, em conformidade com os artigos 1.335 e 1.350 do Código Civil. A reunião contou com ampla participação, e a maioria dos condôminos manifestou veemente oposição à manutenção da obra irregular, sobretudo pela conduta unilateral do casal e pelo risco iminente à integridade de outras unidades. A convenção do condomínio, registrada em cartório, estabelecia expressamente que qualquer alteração na fachada exigia deliberação por quórum qualificado de dois terços dos condôminos e apresentação de documentação técnica completa, incluindo ART, laudo de impacto de vento e memorial descritivo aprovado por profissional habilitado.
Notificados formalmente, Helena e Marcelo reagiram com incredulidade e resistência. Alegaram que o direito de propriedade lhes conferia autonomia sobre intervenções dentro da unidade, e que não haviam sido devidamente informados sobre restrições técnicas no momento da compra. Recusaram-se a remover o sistema instalado ou a reparar os danos identificados na unidade inferior, o que levou o condomínio a ingressar com ação judicial, com fundamento na proteção da coletividade e no direito à manutenção da integridade da edificação.
Durante o trâmite processual, o juiz designou um perito judicial, engenheiro civil registrado no CREA, que realizou vistoria detalhada. O laudo técnico pericial confirmou todos os apontamentos anteriores: ausência de projeto técnico, perfuração em elementos estruturais, violação das normas da ABNT, uso de materiais não certificados, falha de vedação, risco de desprendimento e incompatibilidade com o plano de combate a incêndio aprovado pelo Corpo de Bombeiros. A sentença proferida determinou a remoção compulsória da estrutura, sob pena de multa diária e responsabilização pessoal do casal pelos danos causados à unidade inferior e à fachada do edifício.
Durante a execução da sentença, foi necessária a interdição temporária das unidades adjacentes por risco de colapso parcial da estrutura mal instalada. O caso atraiu atenção da imprensa regional e foi associado a outros episódios similares em grandes centros urbanos como Balneário Camboriú, Brasília e São Paulo, onde o fechamento indevido de sacadas causou incidentes estruturais, acidentes pessoais e prejuízos à regularização documental dos edifícios.
Após a amarga experiência, e já tendo arcado com os custos da remoção, recomposição da fachada, reparação de danos e honorários advocatícios, Helena e Marcelo reformularam sua postura. Buscaram o apoio de um arquiteto credenciado, submeteram nova proposta ao condomínio, respeitando os padrões técnicos e visuais previamente estabelecidos, e tornaram-se membros atuantes nas assembleias condominiais subsequentes. Participaram da elaboração de um manual interno de padronização de envidraçamentos e passaram a colaborar com a administração na conscientização dos moradores sobre a importância do respeito às normas técnicas e à legislação condominial.
A trajetória de Helena e Marcelo, marcada inicialmente por desinformação e negligência, revelou-se um exemplo paradigmático de maturação cívica e condominial, evidenciando que a convivência em espaços coletivos exige não apenas iniciativa individual, mas profunda responsabilidade técnica, jurídica e ética. Em um país cuja verticalização urbana cresce aceleradamente, e onde os conflitos entre inovação estética e segurança legal se tornam cada vez mais recorrentes, casos como esse constituem poderosos instrumentos de reflexão, prevenção e educação coletiva."
Com base na análise detalhada do caso que usamos como exemplo ilustrativo de Helena e Marcelo, é possível quantificar os custos associados à realização de um fechamento de sacada sem a devida autorização e conformidade técnica, bem como os prejuízos decorrentes de reparos e penalidades legais.
Tais custos não se limitam à despesa inicial com a instalação dos sistemas de vidro, mas abarcam, de forma substancial, os ônus decorrentes da violação das normas técnicas da ABNT, das exigências legais condominiais, dos prejuízos causados a terceiros e das implicações jurídicas da litigância judicial subsequente.
Essa estimativa, embora baseada em médias de mercado, fornece ao leitor uma perspectiva concreta sobre o impacto financeiro que pode recair sobre condôminos que optem por realizar obras sem respaldo técnico-profissional e sem deliberação assemblear, em desacordo com a convenção condominial.
Estimativas Técnicas e Econômicas — Ano-Base 2025
1. Custo médio de fechamento de sacadas com sistemas envidraçados
Em 2025, o valor médio praticado no mercado nacional para instalação de sistemas de envidraçamento de sacadas com vidro temperado, perfil de alumínio anodizado e sistema retrátil de trilho superior e inferior oscila entre R$ 400,00 e R$ 1.200,00 por metro quadrado, de acordo com especificações técnicas, local de instalação, espessura do vidro, presença de atenuadores acústicos, resistência ao vento e mão de obra empregada. Segundo levantamento da plataforma INOVI Varandas e fornecedores especializados no setor vidreiro, esse valor reflete tanto o custo dos insumos quanto o da execução por empresa formalmente estabelecida.
2. Custo médio de reparo em estruturas danificadas por infiltração
As infiltrações decorrentes de instalação inadequada de envidraçamentos em sacadas tendem a comprometer não apenas o revestimento superficial, mas também a integridade das estruturas de concreto armado, impermeabilizações originais e elementos de acabamento. Conforme estudos de mercado e orçamentos disponibilizados por prestadores de serviço como Cronoshare Brasil, os custos de reparo por metro quadrado de área comprometida variam entre R$ 300,00 e R$ 800,00, dependendo da complexidade da intervenção, da necessidade de substituição de componentes estruturais e da exigência de profissionais especializados em recuperação de patologias construtivas.
3. Simulação de custos para unidade residencial de 45m² com sacada de 6m²
Com base em um apartamento de 45m², tipologia comum em edificações verticais urbanas, e assumindo-se uma sacada frontal de 6m² — dimensão média para unidades desse porte — tem-se a seguinte projeção de prejuízo financeiro para um condômino infrator que realize o fechamento de forma irregular, sem aprovação prévia em assembleia e sem observância das normas técnicas e legais:
Fechamento Irregular (instalação inadequada com sistema de vidro sem ART/RRT):
6 m² × R$ 800,00 = R$ 4.800,00
Custos de reparo decorrentes de infiltrações, trincas e recomposição da unidade afetada inferiormente:
6 m² × R$ 800,00 = R$ 4.800,00
Multas condominiais e administrativas (deliberação em assembleia, infração ao regimento interno):
Valor estimado = R$ 5.000,00
Custas processuais, honorários advocatícios e periciais (ação judicial proposta pelo condomínio ou por terceiros):
Valor médio = R$ 3.000,00
Possível condenação a indenização por danos morais ou materiais ao vizinho prejudicado (valores arbitrados judicialmente):
Estimativa conservadora = R$ 2.500,00
Custo de remoção da estrutura irregular e recomposição da fachada original com mão de obra especializada:
6 m² × R$ 400,00 = R$ 2.400,00
→ Prejuízo Mínimo Total Estimado: R$ 22.500,00
Esse cálculo, por sua vez, não contempla eventuais custos indiretos, como desvalorização patrimonial, perda de liquidez, desgaste emocional e ruptura de relações de vizinhança.
Os dados demonstram que, ao contrário do que muitos proprietários supõem, o fechamento irregular de uma sacada, longe de ser uma benfeitoria valorizadora, pode transformar-se em um passivo técnico, jurídico e financeiro substancial. Além disso, tais ações comprometem a segurança da edificação, geram risco aos demais condôminos e fragilizam a gestão do condomínio como um todo. Assim, a orientação imprescindível é que qualquer intervenção desse tipo seja precedida de: (i) consulta formal ao síndico; (ii) submissão à assembleia condominial com aprovação de quórum adequado; (iii) contratação de profissional habilitado com emissão de ART ou RRT; (iv) respeito às normas da ABNT, especialmente as NBR 16259, 7199 e 15575; e (v) integração documental ao Manual do Proprietário e ao plano de manutenção da edificação.
Portanto, fiquem atentos! A conformidade técnica e jurídica, longe de representar burocracia excessiva, configura-se como salvaguarda da segurança coletiva, da funcionalidade da edificação e da integridade patrimonial do próprio morador. No contexto urbano e normativo atual, o custo da negligência técnica é, sem dúvida, muito mais alto do que o da legalidade preventiva.
Espero ter ajudado,
Dra. Patrícia Pereira Moreno
OAB Paraná 91.784 /PR
OAB Rio Grande do Sul 110.913A /RS
OAB São Paulo 132.664 /SP
Telefone: +55 11 94350-9099
E-mails: dra.patriciapereiramoreno@gmail.com
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