Airbnb em Moradias Populares HIS e HMP

Proibição do Airbnb em Moradias Populares em São Paulo

Airbnb em imóveis de interesse social (HIS) e habitação de mercado popular (HMP)

Decreto Municipal que proíbe a utilização de imóveis destinados à habitação de interesse social (HIS) e habitação de mercado popular (HMP)

A cidade de São Paulo implementou, em maio de 2025, um decreto municipal que proíbe a utilização de imóveis destinados à habitação de interesse social (HIS) e habitação de mercado popular (HMP) para locações de curta duração, como as realizadas por meio da plataforma Airbnb.

O que está acontecendo?

O governo (prefeitura) constrói ou subsidia casas e apartamentos populares para famílias de baixa renda. Essas moradias são chamadas de: 

HIS = Habitação de Interesse Social

HMP = Habitação de Mercado Popular

Esses imóveis não são “presentes”, nem “prêmios”. Eles são bens públicos com função social — ou seja, têm uma finalidade coletiva: garantir que famílias com pouca grana tenham onde morar de verdade, com segurança e dignidade.

Mas o que estão fazendo de errado?

Tem gente que compra ou recebe essas moradias com subsídio público, e em vez de morar nelas, decide alugar por Airbnb ou outros aplicativos, às vezes por dias ou semanas.

👉 Isso vira negócio particular com dinheiro público. Quem precisa de moradia fica de fora, e quem quer ganhar dinheiro com turismo lucra com um bem que deveria servir ao bem comum.

⚖️ O que a Constituição diz?

A Constituição de 1988 é muito clara. Ela garante:

Direito à moradia (art. 6º);

A função social da propriedade (art. 5º, XXIII);

E o dever do município de organizar o uso do solo urbano (art. 30).

💡 Ou seja: o dono do imóvel não pode fazer o que quiser com ele, especialmente quando foi construído com dinheiro público e para finalidade social. É a lei!

🏘️ E o Estatuto da Cidade?

A Lei nº 10.257/2001 (Estatuto da Cidade) reforça tudo isso. Ela determina que:

A cidade deve combater a especulação imobiliária;

As moradias populares devem servir para habitação real — e não para negócio ou turismo;

O plano diretor do município é o instrumento que manda como usar cada pedaço da cidade.

🔎 Em São Paulo, o Plano Diretor (Lei Municipal nº 16.050/2014) determina que as ZEIS (Zonas Especiais de Interesse Social) são reservadas prioritariamente para moradia popular. Alugar para turistas nessas áreas é proibido, a não ser que a prefeitura autorize.

🛑 Mas e a “liberdade de usar minha casa como quiser”?

Esse argumento não vale quando:

O imóvel tem subvenção pública;

Está em área com destinação social definida por lei;

Está sujeito ao princípio da função social da propriedade.

📚 O Supremo Tribunal Federal (STF) já decidiu que o Estado pode impor limites ao uso desses imóveis, inclusive depois da escritura estar no nome da pessoa. Citaram decisões como o RE 586224 e o RE 627189.

🌍 E o que dizem os tratados internacionais?

O Brasil é signatário de tratados da ONU, como:

Pacto Internacional dos Direitos Econômicos, Sociais e Culturais (PIDESC) — que defende o direito a uma moradia digna e acessível;

Nova Agenda Urbana (Habitat III) — que manda preservar o estoque habitacional público e proíbe que ele vire mercadoria de mercado. 

Portanto, a regra brasileira está em sintonia com o que o mundo civilizado defende sobre habitação e justiça urbana. 

Desde 2014, com a promulgação do novo Plano Diretor Estratégico, São Paulo adotou políticas urbanísticas que incentivam a construção de moradias populares por meio de benefícios fiscais e urbanísticos concedidos a construtoras e incorporadoras. Esses incentivos incluem isenções tributárias e aumento do potencial construtivo, desde que parte dos empreendimentos seja destinada à população de baixa renda. As categorias HIS e HMP foram criadas para atender famílias com renda de até 10 salários mínimos, divididas em faixas específicas.

Vou usar um exemplo pra facilitar então aqui faço uma nota ao leitor: A narrativa a seguir é integralmente fictícia. Qualquer semelhança com pessoas, fatos, nomes ou lugares reais será mera coincidência. Trata-se de um exercício narrativo com fins analíticos e pedagógicos, baseado em situações típicas que emergem do debate urbano atual sobre locações de curta duração em condomínios residenciais....ok? Vamos lá ...

"Imagine um prédio normal, tranquilo, com moradores fixos. O pessoal se conhece, a criançada brinca no parquinho, o salão de festas tem fila de espera pro aniversário da vó. Tudo sob controle.

Mas aí começou a pipocar gente estranha no prédio: malas de rodinha, turistas perdidos, barulho fora de hora, uso indevido das áreas comuns, festas sem aviso. Resultado: virou um caos. Portaria confusa, moradores inseguros, convivência prejudicada.

Tudo isso começou porque alguns donos de apartamento estavam alugando no Airbnb — ou similares — sem regra, sem controle, como se o prédio fosse hotel. E isso detonou a paz condominial....

Durante muitos anos, o Condomínio Edifício República dos Campos, localizado no coração da Vila Mariana, em São Paulo, manteve-se como um bastião de tranquilidade urbana. O edifício, de arquitetura modernista com traços da década de 1970, abrigava oitenta e oito unidades distribuídas em duas torres. Suas áreas comuns — salão de festas, academia, jardim com playground e uma pequena biblioteca comunitária — eram respeitadas e bem cuidadas por uma comunidade diversa e estável: professores universitários, médicos aposentados, jovens casais com filhos e antigos moradores da zona sul paulistana. À frente da gestão, por sete anos consecutivos, estava Edmundo Tavares, síndico diligente e advogado aposentado, conhecido por sua parcimônia jurídica e por cultivar orquídeas no terraço do edifício.

O cotidiano do condomínio começou a mudar no início de 2025, quando Edmundo passou a receber relatos cada vez mais frequentes de ocorrências atípicas. Primeiro foram sons estranhos durante a madrugada; depois, hóspedes circulando pelas áreas comuns com malas de rodinhas, desconhecendo os espaços, apertando campainhas erradas, perguntando onde era a recepção. Em janeiro, uma moradora do sexto andar relatou ter presenciado uma cena desconfortável: dois hóspedes embriagados trocando carícias explícitas na piscina infantil. No mês seguinte, durante o carnaval, três unidades foram simultaneamente alugadas para grupos diferentes de turistas. O salão de festas, que deveria ser reservado com antecedência, foi utilizado de maneira irregular. Um morador relatou ter encontrado garrafas de bebida espalhadas nas escadas de emergência. A portaria ficou sobrecarregada, sem saber quem eram os moradores e quem eram os hóspedes.

Edmundo hesitou. Com sua formação jurídica, compreendia as garantias constitucionais do direito à propriedade. Sabia que proibir uma atividade exigia base legal e fundamento coletivo. Reuniu-se com alguns moradores e sugeriu uma solução intermediária: cadastro prévio dos hóspedes, exigência de documentos, limite mínimo de estadia de sete dias. A proposta dividiu opiniões. Uma minoria, liderada por Lígia Amaral — investidora que possuía quatro unidades no edifício —, rejeitou a ideia de qualquer limitação. “Meus contratos são legais, tudo registrado. O condomínio não pode se intrometer no uso da minha propriedade”, afirmava em assembleias e nos corredores. Lígia operava suas unidades como um negócio autônomo: check-in digital, serviços de lavanderia, avaliações cinco estrelas. Viver do aluguel temporário era sua principal fonte de renda.

Foi então que Edmundo, impulsionado pelo aumento das reclamações e pela inquietação generalizada, buscou orientação com um morador mais antigo, Antenor, engenheiro civil e ex-integrante da comissão que colaborou com o Plano Diretor Estratégico da cidade. Antenor entregou-lhe um parecer técnico e mencionou a decisão do Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial nº 1.819.075/SP, que consolidava a tese de que convenções condominiais poderiam, com quórum qualificado, restringir ou mesmo vedar a prática de locações por temporada. Edmundo mergulhou nos autos, leu trechos da fundamentação, relembrou os princípios da função social da propriedade, ponderou os conceitos de urbanidade e residência permanente. Decidiu, então, agir.

Convocou uma assembleia extraordinária com pauta única: proposta de alteração da convenção condominial para incluir cláusula proibitiva da locação inferior a 90 dias. O aviso gerou reações intensas. Lígia distribuiu panfletos acusando Edmundo de autoritário, ameaçou judicializar a gestão e mobilizou outros pequenos investidores do prédio. Nos dias que antecederam a reunião, os grupos de WhatsApp fervilharam. Foram compartilhados links de decisões judiciais, artigos de opinião, infográficos sobre turismo urbano e vídeos sensacionalistas.

No sábado da votação, o salão estava lotado. Setenta e quatro unidades estavam representadas — um recorde. A reunião durou quase quatro horas. Argumentos jurídicos, emocionais e até filosóficos foram apresentados. Edmundo, na sua fala final, manteve a compostura. Explicou que não se tratava de perseguição a proprietários, mas da defesa da natureza residencial do edifício. “O que está em jogo não é o lucro de um, mas a tranquilidade de muitos. O prédio não foi concebido como hotel. É preciso preservar o espaço comum como lugar de permanência, não de transitoriedade.”

A votação foi apertada, mas suficiente: 73% dos votos válidos aprovaram a modificação da convenção. A nova redação foi levada a registro no cartório de títulos e documentos. A norma passou a ter eficácia plena e vinculante. No dia seguinte, um e-mail circular comunicava: “A partir desta data, estão proibidas locações por prazo inferior a noventa dias. O descumprimento implicará advertência, multa e, em caso de reincidência, ação judicial por violação à convenção”.

Seguiram-se semanas de transição. Alguns proprietários interromperam seus anúncios em plataformas digitais. Outros tentaram burlar a regra, disfarçando contratos com datas fictícias ou utilizando prepostos. O Conselho Consultivo passou a monitorar ativamente as entradas e saídas, solicitando aos porteiros verificação da natureza das visitas. Duas notificações foram expedidas. Em uma delas, a unidade de Lígia foi notificada por receber três hóspedes estrangeiros sem prévia comunicação. Ela recorreu, ameaçou processar o condomínio, mas acabou optando por alugar suas unidades de forma convencional, com contratos de seis meses.

A paz voltou ao edifício. As áreas comuns voltaram a ser utilizadas com segurança. Moradores se reconheceram novamente nos corredores. A biblioteca comunitária foi revitalizada. Um grupo de moradores criou um clube de leitura. O jardim recebeu novas mudas de lavanda. Edmundo, em carta publicada no mural do térreo, escreveu: “Não se trata de resistir à inovação. Mas de normatizar para proteger o essencial. Morar é mais do que ocupar um espaço físico. É partilhar tempo, vizinhança, silêncio e confiança.”

O caso do República dos Campos repercutiu além das fronteiras do bairro. Reportagens foram publicadas em jornais locais. O exemplo foi citado em sessão da Câmara Municipal. A Secretaria Municipal de Urbanismo mencionou o condomínio como modelo de autorregulação cidadã. Outros prédios em bairros como Perdizes, Brooklin e Tatuapé passaram a copiar a cláusula de vedação. A prefeitura instituiu um grupo de trabalho para orientar síndicos sobre como proceder juridicamente."

Agora, vamos mergulhar nessa crônica, pra explicar tudo direitinho ... Tudo isso começou porque alguns donos de apartamento estavam alugando no Airbnb — ou similares — sem regra, sem controle, como se o prédio fosse hotel. E isso detonou a paz condominial.

🔍 O SÍNDICO VIU A BOMBA VINDO E DECIDIU AGIR

O síndico, Edmundo (que era advogado e entendia da lei), ficou numa sinuca: por um lado, o dono do imóvel tem direito de usar como quiser; por outro, o prédio é coletivo, e o uso individual não pode atrapalhar todo mundo.

Então ele fez o certo: tentou primeiro uma solução de meio termo — cadastro de hóspedes, estadias mínimas, regras de uso. Mas uma moradora investidora (Lígia), que tinha quatro apês, rejeitou qualquer limite. Disse que a grana dela vinha dali e que “ninguém podia meter o bedelho”.

O problema é que ela tratava o prédio como hotel, com check-in digital, hóspede diferente toda semana, e o prédio não foi feito pra isso.

📚 O SÍNDICO ESTUDOU A LEI E ACHOU UMA SAÍDA

Com ajuda de um morador engenheiro que já tinha trabalhado com o Plano Diretor da cidade, Edmundo descobriu que o STJ (Superior Tribunal de Justiça) já decidiu sobre isso no caso REsp 1.819.075/SP:

“O condomínio pode, por convenção, proibir aluguel de curta duração.”

Ou seja: se a maioria do prédio quiser e votar direitinho, pode barrar o Airbnb sim.

📅 A ASSEMBLEIA QUE MUDOU O JOGO

O síndico então convocou uma assembleia só pra isso: mudar a convenção e proibir aluguel de menos de 90 dias. Foi tumulto: panfletagem, WhatsApp pegando fogo, briga entre vizinhos.

Mas a votação aconteceu. E com 73% dos votos, a mudança foi aprovada.

💥 O prédio agora tinha uma regra registrada no cartório: nada de aluguel curtinho, tipo Airbnb. Só contrato de no mínimo 3 meses.

⚖️ E O QUE ACONTECEU COM QUEM DESCUMPRIU?

Simples: advertência, multa e, se insistir, ação judicial. Alguns tentaram burlar com contratos falsos, mas o condomínio ficou esperto:

Porteiros treinados pra identificar hóspedes;

Conselho consultivo monitorando entradas;

Notificações emitidas rápido;

E os investidores se adaptando ou pulando fora.

Lígia, a moradora-investidora, tentou brigar, mas no fim se rendeu ao contrato tradicional de 6 meses.

🌱 E COMO FICOU O PRÉDIO DEPOIS?

Mais calmo. Mais seguro. As crianças voltaram pro parquinho. A biblioteca reviveu. Criaram até clube de leitura. O prédio voltou a ser comunidade, não balcão de check-in.

O síndico escreveu uma carta simples e certeira:

“Não se trata de ser contra inovação. Mas de proteger o essencial. Morar é dividir tempo, silêncio e confiança.”

📢 IMPACTO FORA DO PRÉDIO

O caso virou notícia, apareceu em jornal, foi citado na Câmara Municipal. A própria Prefeitura usou como exemplo de como síndico pode agir com base na lei.

Agora outros prédios estão fazendo igual — mudando suas convenções pra proteger o prédio de virar hotel.

✅ LIÇÕES PRO SÍNDICO, CONSELHO E MORADORES

É possível proibir Airbnb?

 ✔️ Sim, com votação de convenção aprovada por 2/3 dos condôminos (quórum qualificado).

Precisa registrar no cartório?

 ✔️ Sim. A regra só vale de verdade se estiver na convenção registrada.

Quem descumpre, o que acontece?

 ✔️ Pode levar advertência, multa, processo — e perde no Judiciário.

Mas o dono não tem direito?

 ✔️ Tem sim. Mas o direito dele termina onde começa o do vizinho. E a coletividade pode, sim, limitar o uso que prejudica o bem comum.

E como controlar isso?

 ✔️ Com porteiros bem orientados, regras claras, grupo de fiscalização e, se possível, integração com dados das plataformas digitais.

🔧 COMO FAZER NO SEU PRÉDIO?

Se você é síndico ou membro do conselho e quer seguir esse modelo:

Leve o assunto pra assembleia.

Explique os riscos da locação curta: segurança, barulho, desgaste das áreas comuns.

Apresente a decisão do STJ.

Vote a cláusula com 2/3 dos votos.

Leve a nova convenção pro cartório.

Comunique a todos oficialmente.

Implemente regras de fiscalização.

Quer seguir com isso no seu prédio? Vamos profissionalizar a gestão e garantir paz no seu edifício.

Fundamentos Constitucionais e Urbanísticos da Intervenção Pública

A normatividade que respalda a intervenção do Poder Público na destinação e uso das unidades de habitação de interesse social (HIS) e de mercado popular (HMP), especialmente no tocante à vedação de locações temporárias por plataformas digitais, funda-se sobre uma estrutura jurídico-constitucional e urbanística densamente articulada. Tal atuação regulatória municipal se justifica pela convergência de fundamentos constitucionais, pela prevalência do interesse público primário e pelo compromisso do Estado com a equidade espacial e habitacional.

Ordem Constitucional e Direito à Cidade

O núcleo dogmático da Constituição da República Federativa do Brasil de 1988 consagra, como princípio estruturante, a dignidade da pessoa humana (art. 1º, III), a qual se projeta de forma normativa e vinculante sobre a atuação estatal em políticas urbanas. A moradia, alçada à condição de direito social no art. 6º, não se reduz a uma mera expectativa individual, mas impõe uma obrigação positiva ao Estado de assegurar acesso a condições habitacionais adequadas, permanentes e compatíveis com a estrutura urbana. Nesse sentido, a política habitacional assume o caráter de política pública essencial e transversal, sendo indissociável da justiça espacial e da não-discriminação territorial.

Em termos de competências, o art. 30, incisos I e VIII, estabelece a primazia do município na normatização dos assuntos de interesse local e no ordenamento territorial urbano, inclusive mediante controle da ocupação do solo. A regulamentação do uso de imóveis HIS e HMP, portanto, insere-se no campo de atuação normativa própria do município, com fundamento direto na Constituição.

A Função Social da Propriedade como Mandamento Jurídico

O art. 5º, XXIII da Constituição impõe um freio axiológico e finalístico ao direito de propriedade, ao afirmar que “a propriedade atenderá a sua função social”. Não se trata de um enunciado programático, mas de uma cláusula de eficácia plena e aplicabilidade imediata. A função social se realiza quando o uso da propriedade contribui para a justiça urbana, a inclusão social, o equilíbrio ambiental e o bem-estar coletivo. Esse mandamento é reafirmado no §2º do art. 182 da Carta Magna, o qual submete a política de desenvolvimento urbano aos objetivos de ordenamento da cidade e da função social da propriedade.

O desvio da finalidade social de imóveis subsidiados para a prática de locações turísticas e de curtíssima duração infringe diretamente esse preceito, pois subtrai tais unidades da lógica distributiva e solidária que orienta os programas habitacionais. A utilização desses imóveis como ativos financeiros especulativos compromete a sustentabilidade do sistema público de habitação e distorce o tecido socioespacial da cidade.

Vinculação ao Estatuto da Cidade e ao Plano Diretor

A Lei nº 10.257/2001 – Estatuto da Cidade – é o diploma que concretiza os dispositivos constitucionais em matéria urbanística, especialmente nos arts. 182 e 183 da CF. Ela define os instrumentos e princípios para a gestão democrática das cidades e legitima a ação normativa municipal na formulação e execução das políticas urbanas, com base em planos diretores aprovados por leis municipais. Entre os princípios fundamentais da norma, destacam-se:

A gestão democrática da cidade;

• A função social da propriedade e da cidade;
• A justa distribuição dos benefícios e ônus do processo de urbanização;
• O combate à segregação socioespacial e à especulação fundiária.

O controle da destinação dos imóveis HIS e HMP para assegurar sua permanência na esfera do interesse social está em estrita consonância com esses preceitos. O Estatuto da Cidade, inclusive, autoriza a instituição de normas de uso e ocupação do solo que estabeleçam restrições e exigências quanto à edificação, uso e parcelamento do solo urbano (art. 4º, III e IV), o que legitima juridicamente o conteúdo do decreto municipal de São Paulo.

Conforme a Lei Municipal nº 16.050/2014, que institui o Plano Diretor Estratégico da cidade de São Paulo, as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) devem ser prioritariamente destinadas à produção e preservação de habitação de interesse social, sendo vedada sua utilização para fins diversos sem autorização expressa e específica. A vedação ao uso turístico de tais imóveis está, portanto, alinhada com as diretrizes já estabelecidas na matriz normativa urbanística municipal.

Finalidade Pública como Elemento Intrínseco da Política Habitacional

O subsídio à produção habitacional de interesse social configura investimento público direto com finalidade redistributiva. O acesso a tais moradias por meio de critérios de renda familiar visa mitigar as desigualdades estruturais no acesso ao solo urbano infraestruturado. A conversão desses imóveis em instrumentos de locação de curta duração – cujo valor de mercado é desconectado da renda da população alvo – representa a apropriação privada de recursos públicos e implica violação do princípio da moralidade administrativa (art. 37, caput, da CF).

A destinação pública da unidade não se desfaz com a individualização da matrícula imobiliária, pois o encargo urbanístico permanece, sendo juridicamente legítimo que o Poder Público imponha condições à sua alienação, uso e fruição, conforme jurisprudência consolidada do Supremo Tribunal Federal (RE 586224, RE 627189, entre outros). A moradia subsidiada não constitui uma mercadoria de livre disposição, mas um bem de interesse coletivo sob regime jurídico especial, o que justifica o controle público de sua destinação e do valor máximo de sua alienação ou locação.

Convergência com Normas Internacionais

A vedação ao uso especulativo de imóveis destinados à habitação social também encontra respaldo em tratados e normas internacionais ratificados pelo Brasil. O Pacto Internacional dos Direitos Econômicos, Sociais e Culturais (PIDESC), promulgado pelo Decreto nº 591/1992, estabelece o direito de todos a uma moradia adequada, o que pressupõe segurança da posse, habitabilidade e acessibilidade econômica. As diretrizes da Relatoria Especial da ONU para o Direito à Moradia Adequada também advertem contra a mercantilização dos programas públicos de habitação, apontando o risco da captura desses bens por mecanismos de mercado desregulados.

No mesmo sentido, a Nova Agenda Urbana (Habitat III), documento ratificado pelo Brasil em 2016, recomenda que os Estados-membros assegurem a permanência do estoque habitacional público e acessível, impedindo sua conversão em ativos de mercado que comprometam sua função social. Assim, a regulação municipal de São Paulo está em consonância com os compromissos internacionais assumidos pelo país em matéria de justiça habitacional e direito à cidade.

A arquitetura normativa, técnica e financeira da política habitacional de São Paulo repousa sobre um conjunto sofisticado de instrumentos urbanísticos e fiscais que visam garantir o acesso à moradia digna em áreas centrais e infraestruturadas da metrópole. Tal política se insere na tradição de planejamento estratégico urbano que, a partir da promulgação do Plano Diretor Estratégico (PDE) de 2014, orienta a produção habitacional segundo eixos de mobilidade, densidade demográfica e função social do território.

Matriz Legal e Urbanística da Produção de HIS e HMP

A Lei nº 16.050/2014, que institui o atual PDE da cidade de São Paulo, introduz uma reconfiguração profunda da regulação urbanística, promovendo mecanismos para induzir a produção de moradias de interesse social e popular em regiões estratégicas da cidade. No centro dessa reestruturação encontram-se as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), os Eixos de Estruturação da Transformação Urbana e os incentivos operacionais da outorga onerosa do direito de construir.

O PDE vincula a produção de unidades habitacionais à lógica do adensamento urbano orientado pelo transporte público de média e alta capacidade. Os Eixos de Estruturação da Transformação Urbana delimitam faixas contíguas aos corredores de ônibus, trens e metrôs, onde a legislação permite maior potencial construtivo mediante contrapartidas financeiras destinadas ao Fundo de Desenvolvimento Urbano (FUNDURB). Parte dessas contrapartidas pode ser revertida para projetos de habitação popular, consolidando um ciclo redistributivo de captura da valorização fundiária.

As ZEIS, por sua vez, são territórios com destinação prioritária à produção e urbanização de moradias para a população de baixa renda, incluindo assentamentos precários, áreas centrais subutilizadas e glebas periféricas consolidadas. O regramento dessas zonas impõe percentuais obrigatórios de destinação para faixas de renda específicas, limitando a lógica de mercado e assegurando a função social da terra urbana.

Financiamento, Subsídio e Parcerias Público-Privadas

O modelo de financiamento da política habitacional municipal está intrinsecamente conectado a instrumentos de subsídio cruzado, contrapartidas urbanísticas e operações urbanas consorciadas. A principal estratégia empregada é a transferência de potencial construtivo e a outorga onerosa, por meio das quais empreendedores privados recebem incentivos para incluir unidades HIS e HMP em seus empreendimentos, geralmente em proporções legalmente estipuladas.

Além disso, o município estabelece convênios com o governo federal para viabilizar o financiamento habitacional de faixas de renda mais vulneráveis, historicamente via programas como Minha Casa Minha Vida (atualmente, Casa Verde e Amarela). O município também utiliza recursos próprios do FUNDURB e de operações urbanas consorciadas (como a Faria Lima, Água Espraiada e Centro) para financiar urbanizações de favelas, produção de novas unidades e regularização fundiária.

O subsídio habitacional, portanto, não se restringe a aportes financeiros diretos, mas compreende também incentivos urbanísticos, fiscais e regulatórios, compondo um modelo de intervenção que busca equilibrar eficiência na produção e equidade na alocação.

Estrutura Socioespacial da Produção e o Fenômeno da Recentralização

Com a incorporação das diretrizes do PDE de 2014, verificou-se um deslocamento parcial da produção habitacional do modelo periférico de expansão urbana para uma lógica de recentralização. A proposta é garantir que famílias de baixa renda tenham acesso à infraestrutura urbana consolidada, reduzindo tempos de deslocamento, custo de transporte e vulnerabilidades sociais.

A alocação de unidades HIS e HMP nas regiões centrais e nas proximidades de estações de transporte de alta capacidade reflete um esforço técnico de redução da segregação socioespacial. A cidade passou a exigir que parte dos empreendimentos verticais situados em áreas com alto valor de mercado incluíssem cotas de habitação popular, notadamente em bairros como Bela Vista, Liberdade, Mooca, Barra Funda, Vila Leopoldina e Lapa.

Contudo, esse fenômeno também desencadeou novas pressões de mercado, como o aumento da valorização dos terrenos situados em Eixos de Transformação, gerando disputas fundiárias, processos de gentrificação e deslocamento de populações vulneráveis. A produção de HIS e HMP nesses contextos tornou-se objeto de interesse de agentes imobiliários, que passaram a instrumentalizar tais unidades como ativos de investimento, promovendo sua posterior alienação e oferta em plataformas de locação temporária.

Tipologia, Valor e Especificidade das Unidades Produzidas

As unidades classificadas como HIS e HMP apresentam características arquitetônicas e urbanísticas específicas, em consonância com os parâmetros estabelecidos no Quadro 4 do PDE e em regulamentos complementares. Tais unidades são tipicamente compactas (em geral entre 25 m² e 45 m²), com configuração mínima de habitabilidade e inseridas em empreendimentos multifamiliares com padrão construtivo econômico.

Os valores de venda e locação desses imóveis são vinculados à renda da população alvo, respeitando tetos estipulados periodicamente por decretos municipais e deliberações do Conselho Municipal de Habitação. Em 2025, os valores de venda foram limitados a R$ 266 mil (HIS 1), R$ 369 mil (HIS 2) e R$ 518 mil (HMP), segundo faixa de renda entre até 3, 6 e 10 salários mínimos, respectivamente.

Esses limites têm o objetivo de garantir a acessibilidade econômica e impedir a captura especulativa dos benefícios públicos envolvidos na produção dessas moradias. No entanto, a ausência de mecanismos de controle de revenda, somada à insuficiência de fiscalização na ocupação, criou lacunas institucionais que permitiram desvios significativos, como a alienação para terceiros fora da faixa de renda e o uso comercial por meio de locações temporárias.

Limites e Fragilidades da Implementação

Apesar dos avanços na modelagem da política habitacional paulistana, diversas fragilidades estruturais persistem. Entre elas, destacam-se:

• A dificuldade de verificação contínua da renda familiar dos adquirentes;
• A carência de instrumentos jurídicos eficazes para coibir a revenda especulativa das unidades;
• A limitada articulação entre política habitacional e outras dimensões do planejamento urbano, como mobilidade, emprego e equipamentos públicos;
• A tendência à judicialização de medidas de contenção da mercantilização dos imóveis subsidiados.

Ademais, a assimetria entre a capacidade técnica do poder público e a sofisticação dos agentes de mercado resultou na apropriação indevida de benefícios urbanísticos por empreendimentos que, sob o pretexto de produzir HIS ou HMP, destinavam-se prioritariamente à geração de renda via locações de curta duração.

A normatividade instituída em 2025 pela Prefeitura de São Paulo, ao vedar o uso de imóveis classificados como habitação de interesse social (HIS) e habitação de mercado popular (HMP) para fins de locação de curta duração, constitui expressão normativa do poder de polícia administrativa urbana. Trata-se de um instrumento de natureza infralegal que visa a assegurar a finalidade pública dos bens produzidos com subsídio estatal, consolidando o controle do uso do solo em conformidade com os princípios do direito urbanístico, da função social da propriedade e da justiça distributiva territorial. O decreto municipal editado em maio de 2025 estabelece um regime jurídico específico aplicável aos imóveis HIS e HMP, com destaque para os seguintes elementos normativos:

• Proibição de locação temporária por períodos inferiores a 90 dias para toda e qualquer unidade pertencente às faixas HIS e HMP, independentemente da sua localização territorial.
• Fixação de valores máximos de venda e locação, vinculando os preços praticados ao teto de renda da população destinatária:
• HIS 1: até 3 salários mínimos (máximo de R$ 266 mil);
• HIS 2: até 6 salários mínimos (máximo de R$ 369 mil);
• HMP: até 10 salários mínimos (máximo de R$ 518 mil);
• Aluguel máximo: 30% da renda mensal familiar da faixa respectiva.
• Condição resolutiva na alienação, prevendo que imóveis adquiridos em desconformidade com os critérios poderão ser objeto de anulação administrativa e reintegração ao cadastro habitacional público.
• Exigência de comprovação de renda familiar conjunta para fins de elegibilidade, vedando simulações contratuais ou omissões documentais que visem burlar os critérios de enquadramento.
• Implementação de mecanismos de fiscalização, com apoio de convênios entre Secretaria Municipal de Habitação, Secretaria de Urbanismo e Licenciamento, Procuradoria Geral do Município e entidades da sociedade civil.

Trata-se, portanto, de um regramento que não apenas disciplina o uso, mas também conforma o conteúdo dos direitos de propriedade e posse dos beneficiários de habitação subsidiada, reforçando seu regime jurídico especial. A validade formal do decreto encontra respaldo direto nos arts. 182 e 183 da Constituição Federal, no Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), na Lei Municipal nº 16.050/2014 (Plano Diretor) e na Lei nº 13.885/2004 (Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo de São Paulo), bem como nos princípios gerais de direito administrativo e urbanístico.

Do ponto de vista material, a regulação respeita os limites constitucionais da intervenção estatal na propriedade privada, na medida em que:

• Opera sobre bens produzidos mediante subsídio público, cuja titularidade é condicionada ao cumprimento de finalidade pública específica;
• Preserva a propriedade como direito real, mas reitera a sua destinação social;
• Impõe restrições proporcionais e justificadas pela necessidade de preservar a função social da moradia subsidiada;
• Atua em defesa de valores coletivos prioritários, como a equidade urbana, o direito à cidade e a preservação do estoque habitacional popular.

Não há inovação indevida da ordem legal nem violação ao princípio da reserva legal, visto que o decreto regulamenta preceitos legais já vigentes, sem criar obrigações novas alheias à matriz legislativa pré-existente.

Proporcionalidade e Razoabilidade na Restrição

A análise da proporcionalidade da regulação deve observar os três subprincípios consagrados na doutrina e jurisprudência: adequação, necessidade e proporcionalidade em sentido estrito.

• Adequação: A vedação de locações de curta duração em imóveis HIS/HMP é adequada para impedir a mercantilização dos bens públicos e evitar a sua apropriação por agentes econômicos que não se enquadram no perfil social da política habitacional.
• Necessidade: Diante da ausência de meios alternativos igualmente eficazes para conter a instrumentalização especulativa desses imóveis, a medida é necessária para preservar o fim público do subsídio concedido.
• Proporcionalidade em sentido estrito: Os eventuais ônus impostos ao titular do imóvel (limitação de uso e comercialização) são compensados pela contrapartida recebida (subsídio direto, isenção fiscal, incentivo urbanístico), configurando uma relação jurídica assimétrica consentida e vinculada à política pública.

A vedação à utilização do Airbnb e similares em unidades HIS/HMP não afeta o núcleo essencial do direito de propriedade, pois não impede sua fruição para fins de moradia ou locação residencial estável. A restrição incide sobre uma modalidade específica de uso comercial intensivo, que desvirtua o objetivo do bem. A edição do decreto se deu com base em competência regulamentar expressamente atribuída ao Poder Executivo pelo Plano Diretor, pela legislação urbanística municipal e pela legislação federal que rege a administração pública. Em especial, o art. 84, VI, da Constituição, aplicado subsidiariamente à esfera municipal, reconhece a prerrogativa do chefe do Executivo para expedir decretos visando à fiel execução da lei. Não se trata de norma autônoma ou inovadora, mas de ato normativo secundário destinado a operacionalizar preceitos já consagrados no ordenamento jurídico e aprovados previamente pelo Poder Legislativo. A legalidade do decreto está, pois, material e formalmente preservada, inclusive sob o ângulo da delegação legislativa.

É essencial reconhecer que os imóveis HIS e HMP não se submetem integralmente ao regime jurídico da propriedade privada irrestrita. Sua titularidade é condicionada a requisitos objetivos (faixa de renda, finalidade de uso, localização) e sua alienação ou locação está sujeita a controle administrativo. Trata-se de bens jurídicos afetados por encargos públicos, produzidos sob o manto da política urbana e, portanto, submetidos a um regime jurídico especial, que restringe sua circulação mercantil e impõe condicionantes à sua exploração econômica. A jurisprudência administrativa e judicial já consolidou a legitimidade da imposição de cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e reversão nesses casos.O Supremo Tribunal Federal, em precedentes como o RE 586224, reconheceu que o poder público pode impor restrições substanciais à propriedade privada desde que voltadas à proteção de valores constitucionais primários, como a função social e a justiça urbana. A regulação ora analisada insere-se nesse paradigma, reforçando o caráter institucional da política habitacional e a sua proteção contra a captura pelo mercado.

Evidências de Desvio de Finalidade nas Moradias Subsidiadas

A intervenção normativa municipal de 2025, que restringe o uso de imóveis classificados como habitação de interesse social (HIS) e de mercado popular (HMP) para locações temporárias, não emergiu de abstrações programáticas. Sua formulação decorre de uma conjuntura urbana concreta e documentada, marcada por desvios sistemáticos da finalidade pública desses bens, configurando apropriação indevida dos recursos urbanísticos, financeiros e territoriais que deveriam beneficiar a população de menor renda. 

Levantamento de Unidades Ofertadas em Plataformas Digitais

Estudos realizados entre 2022 e 2025 por núcleos acadêmicos de urbanismo e centros de pesquisa vinculados à USP, Mackenzie e Fundação Getulio Vargas, além de relatórios internos da Secretaria Municipal de Habitação, identificaram uma crescente oferta de unidades HIS e HMP em plataformas como Airbnb, Vrbo, Booking.com e similares. A incidência foi especialmente elevada em empreendimentos recém-entregues situados nos eixos de estruturação da transformação urbana, onde o acesso ao transporte público, proximidade de centralidades e atratividade mercadológica tornaram essas unidades altamente rentáveis. Análises geoestatísticas, cruzando matrículas imobiliárias de imóveis registrados como HIS/HMP com anúncios ativos em plataformas de locação de curta duração, revelaram que cerca de 12,4% das unidades em empreendimentos localizados na Zona Leste central (Belém, Mooca, Brás), Zona Oeste (Barra Funda, Lapa) e Centro Expandido apresentavam uso reiterado para fins turísticos. Em determinados condomínios, o percentual superava 30%. Esses dados confirmam um uso reiterado e deliberado de imóveis subsidiados para locação temporária, contrariando o objetivo da política pública. Trata-se de um fenômeno que opera à margem dos cadastros oficiais de locação e alienação e frequentemente se oculta sob estruturas de multipropriedade simulada, contratos de cessão onerosa ou utilização de interpostas pessoas físicas (“laranjas”) para mascarar a titularidade real.

Perfis de Compradores e Locatários: Distorção dos Critérios de Renda

Relatórios do Ministério Público do Estado de São Paulo, especialmente os elaborados pela Promotoria de Justiça de Habitação e Urbanismo da Capital, apontaram a recorrente aquisição de unidades HIS/HMP por indivíduos com renda muito superior à faixa prevista no enquadramento legal. Auditores do Tribunal de Contas do Município também identificaram incongruências entre a renda declarada e os ativos patrimoniais dos adquirentes, indicando simulações documentais, subdeclarações e ocultações deliberadas de vínculo empregatício. Em pelo menos 37 empreendimentos analisados, situados entre 2020 e 2024, foram registradas transações posteriores à entrega das unidades a valores que excediam em até 80% os limites permitidos. Tais imóveis eram posteriormente realocados no mercado informal de locação temporária, operando com rentabilidade superior a 1,5% ao mês, índice não alcançável em locações de longo prazo destinadas à moradia popular. Essa distorção gerou uma quebra de finalidade social da política pública e expôs a fragilidade dos mecanismos de controle do processo de habilitação e manutenção do vínculo jurídico com o imóvel subsidiado.

Impactos sobre o Estoque Habitacional de Interesse Social

A instrumentalização de unidades HIS/HMP como ativos financeiros de curto prazo comprometeu gravemente a função redistributiva do sistema habitacional. Dados da COHAB-SP e da Secretaria Municipal de Habitação indicam que, entre 2019 e 2024, mais de 5.300 unidades entregues com subsídio público foram alienadas ou exploradas economicamente de forma incompatível com o fim original da política. Tal número equivale a aproximadamente 17% da produção total de habitações de interesse social no período. Esse esvaziamento do estoque habitacional efetivo atingiu especialmente a população de baixa renda, que permaneceu em situação de vulnerabilidade habitacional ou relegada a regiões periféricas não atendidas por infraestrutura urbana básica. O mecanismo de financiamento cruzado (subsídio direto mais incentivos urbanísticos) converteu-se, nesse contexto, em fator de valorização privada do patrimônio, dissociado da função distributiva e integradora que orienta a política habitacional. Verificou-se ainda uma pressão sobre os estoques futuros: empreendimentos voltados à habitação social passaram a ser vistos por incorporadoras e investidores como canais de entrada alternativa no mercado de imóveis de alta rotatividade. Isso implicou distorções nos projetos arquitetônicos, com plantas e tipologias voltadas à atratividade turística, ao invés de atender aos parâmetros de permanência, adaptabilidade e adequação familiar.

Participação de Intermediários e Corretores

A capilaridade dos desvios foi intensificada pela atuação de redes de intermediação informal que operavam no entorno dos empreendimentos HIS/HMP, oferecendo aos adquirentes estratégias jurídicas para burlar os critérios de uso e exploração. Corretores imobiliários independentes e empresas de administração de locações temporárias desenvolveram modelos de negócio voltados especificamente à gestão de carteiras de imóveis populares voltadas ao turismo corporativo e à hospedagem curta. Essas redes organizadas adotaram nomenclaturas genéricas nos contratos (como “uso compartilhado”, “contrato de cessão temporária de usufruto” ou “parceria operacional”), ocultando o vínculo contratual de locação e explorando as lacunas da regulação prévia. A ausência de monitoramento contínuo pelo poder público e a inexistência de penalidades imediatas favoreceram a proliferação desses mecanismos de mercado paralelo, gerando um sistema de captura progressiva dos bens públicos.

Casos Notórios e Repercussão Institucional

A investigação do Ministério Público, divulgada amplamente na imprensa em 2024 e 2025, revelou casos emblemáticos de edifícios inteiros com mais de 60% das unidades originalmente destinadas à habitação popular sendo operadas por plataformas de aluguel temporário. Condomínios situados na Vila Olímpia, Itaim Bibi, Cambuci e Santa Cecília passaram a integrar redes informais de hospedagem, com ocupações rotativas e altas taxas de retorno financeiro. A repercussão desses dados junto aos conselhos municipais e à Câmara dos Vereadores desencadeou uma revisão crítica da política habitacional, culminando na formulação da medida de regulação em 2025. Entidades de defesa do direito à moradia, como o Instituto Pólis, a Rede Nossa São Paulo e a União dos Movimentos de Moradia, denunciaram a perversão do sistema de habitação subsidiada e reivindicaram o controle do uso desses bens como forma de efetivar a função social.

Conflitos Regulatórios e Ponderações Jurídico-Econômicas

A restrição imposta pelo Município de São Paulo ao uso de imóveis de interesse social e de mercado popular para locações de curta duração revelou um campo denso de tensões regulatórias que tangenciam princípios constitucionais, diretrizes urbanísticas e dinâmicas do mercado imobiliário. No cerne do conflito normativo está a dialética entre a liberdade de fruição da propriedade e a sua função social, mediada por critérios de razoabilidade, legalidade e hierarquia normativa.

A Propriedade como Direito Fundamental Condicionado

A Constituição de 1988, ao positivar a propriedade como direito fundamental no art. 5º, inciso XXII, simultaneamente a subordina ao mandamento da função social (inciso XXIII). Este condicionamento jurídico-funcional transforma a propriedade em instituição jurídica cujo exercício está integrado ao interesse coletivo e à conformação do espaço urbano de forma equitativa.

Nos imóveis subsidiados por políticas públicas habitacionais, esse vínculo com a função social se intensifica, dada a origem pública dos incentivos financeiros, urbanísticos e fundiários que possibilitaram sua existência. A titularidade privada, embora formalmente plena, não equivale a um domínio absoluto e desvinculado de finalidades. Nesse contexto, o uso voltado à geração de renda por meio de plataformas de hospedagem não se enquadra nos fins para os quais tais unidades foram concebidas, justificando juridicamente a imposição de restrições específicas.

A posição do Supremo Tribunal Federal, em decisões como os Recursos Extraordinários nº 586224 e nº 627189, reafirma que a restrição ao uso da propriedade, quando orientada por razões de ordem pública e urbanística, é compatível com o regime constitucional, desde que observe os princípios da razoabilidade, da legalidade e da proporcionalidade.

Livre Iniciativa e Interesses Econômicos Legitimos

O princípio da livre iniciativa, inscrito no art. 1º, inciso IV, e reiterado nos arts. 170 e seguintes da Constituição, assegura a liberdade de exploração econômica por parte dos agentes privados, incluída a liberdade contratual. Entretanto, o mesmo art. 170 também determina que a ordem econômica deve observar os ditames da justiça social, subordinando-se a valores como a redução das desigualdades regionais e sociais (inciso VII) e a função social da propriedade (inciso III).

A atividade de locação de curta duração, ainda que legítima em sua essência, adquire caráter problemático quando opera em imóveis cuja destinação foi condicionada ao atendimento de necessidades básicas de moradia. A utilização desses bens para fins exclusivamente econômicos, especialmente em regiões de alta demanda habitacional, converte subsídios públicos em instrumentos de acumulação privada, o que contraria a lógica distributiva da política habitacional e fere o núcleo da função social.

Portanto, a livre iniciativa encontra limite normativo quando sua prática compromete direitos fundamentais de terceiros — no caso, o direito à moradia da população de baixa renda — ou subverte finalidades públicas consagradas em lei e planejamento urbano.

Expectativa Legítima e Confiança Jurídica dos Proprietários

A oposição de parte dos adquirentes de imóveis HIS/HMP às novas restrições se fundamenta, em geral, na alegação de violação à expectativa legítima e à segurança jurídica. Argumenta-se que, ao adquirir o imóvel, não havia proibição formal ao uso para locação temporária e, portanto, a mudança normativa posterior comprometeria direitos adquiridos.

Contudo, é preciso distinguir entre direitos adquiridos e meras expectativas de uso desvinculadas da finalidade originária do bem. A exploração econômica do imóvel por meio de plataformas de locação por temporada, se não prevista expressamente em contrato ou regulamento legal anterior, não se incorpora ao patrimônio jurídico do titular como direito absoluto. Ainda que praticada por omissão do poder público ou tolerância administrativa, tal conduta não se consolida juridicamente quando se dá à margem do propósito da política pública. A proteção da confiança legítima exige que o Estado atue de forma coerente e previsível, mas não impede a revisão de normativas que busquem restaurar a finalidade constitucional de um instituto jurídico. O interesse público primário prevalece sobre expectativas individuais que operam em desconformidade com a função pública do bem.

Hierarquia Normativa e Autonomia Reguladora Municipal

A competência dos municípios para legislar sobre o uso e ocupação do solo (art. 30, incisos I e VIII) lhes assegura margem normativa ampla, inclusive para restringir ou condicionar o uso de determinadas categorias de bens imóveis em função de seus impactos urbanísticos e sociais. O Plano Diretor Estratégico (Lei nº 16.050/2014) e a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (Lei nº 13.885/2004) consagram tal prerrogativa com clareza, outorgando ao Executivo municipal a faculdade de editar normas complementares, inclusive por meio de decretos. A edição da norma de 2025 se insere plenamente nesse contexto de competência regulatória, não colidindo com normas federais superiores, nem inovando na ordem jurídica de maneira incompatível com a legislação em vigor. Trata-se de medida infralegal de execução normativa e não de criação autônoma de obrigações jurídicas. A sua compatibilidade com o princípio da legalidade administrativa é, portanto, plenamente defensável.

O Supremo Tribunal Federal, ao julgar temas análogos — como o uso de imóveis para hospedagem em condomínios edilícios (RE 859.635) — tem reiterado a possibilidade de restrições ao uso da propriedade por normas locais, desde que justificadas por razões de interesse público e inseridas na competência legislativa do ente federativo.

Conciliação Normativa e Soluções Técnicas

A superação dos conflitos regulatórios passa pela adoção de medidas de natureza conciliatória, que reconheçam a necessidade de preservar o uso social dos imóveis sem incorrer em excessos punitivos ou nulidades formais. Entre as possíveis soluções estão:

A aplicação da norma com efeitos prospectivos, respeitando contratos já formalizados antes da publicação do decreto, desde que não haja fraude ou simulação contratual;

A criação de um regime de transição para regularização da ocupação, mediante comprovação de renda e destinação efetiva à moradia;

A imposição de sanções administrativas escalonadas, proporcionalmente à reincidência e à extensão do uso indevido;

A possibilidade de remissão de penalidades mediante cessação voluntária do uso irregular e adesão a programas de regularização fundiária urbana com cláusula de permanência.

Esses mecanismos garantem uma transição normativa ordenada, preservando a estabilidade jurídica dos contratos legítimos enquanto se restabelece a coerência do sistema habitacional e o cumprimento de sua finalidade.

Impactos Sistêmicos sobre o Mercado Imobiliário e a Dinâmica Urbana

A edição da norma municipal que veda a exploração de imóveis de interesse social e mercado popular por meio de locações temporárias configura um vetor de inflexão sobre diversas cadeias sistêmicas do ambiente urbano de São Paulo. Ao incidir diretamente sobre fluxos de valorização fundiária, circuitos financeiros de capital imobiliário, práticas empresariais de incorporação e estratégias digitais de renda urbana, a medida desloca os parâmetros de racionalidade do mercado e obriga sua reconfiguração em torno de novos balizamentos jurídicos e espaciais.

Reconfiguração das Estratégias Incorporadoras e Desvalorização de Ativos de Curta Duração

Os empreendimentos voltados à produção de habitação de interesse social e mercado popular em zonas centrais vinham, até 2025, operando sob um modelo híbrido: a captação de incentivos públicos (urbanísticos, fiscais e de financiamento) era instrumentalizada para viabilizar unidades de alto giro comercial voltadas à locação temporária, sobretudo em áreas próximas a centros financeiros, polos universitários e zonas de turismo de eventos.

A nova norma elimina essa racionalidade econômica específica, inviabilizando a rentabilidade baseada em contratos de curta duração e alterando a equação de retorno sobre o capital investido. O modelo de negócio baseado em rotatividade, baixos custos de manutenção e maximização da taxa de ocupação em plataformas digitais foi, estruturalmente, interrompido.

Como consequência, incorporadoras que atuavam prioritariamente nesse nicho passaram a recalcular suas estratégias de portfólio, descontinuando projetos em gestação voltados a esse perfil de ocupação. Empresas de médio porte, especialmente aquelas com forte exposição a ZEIS situadas na região central e em bairros de adensamento incentivado, experimentaram retração nos cronogramas de lançamento, revisão de layout de planta e redirecionamento do público-alvo dos empreendimentos.

A valorização artificial desses ativos — sustentada pela exploração informal de um regime de hospedagem paralela — cedeu espaço à precificação alinhada ao mercado de locação tradicional e à renda disponível das faixas de público originalmente previstas pelas políticas habitacionais. A contração dos retornos financeiros nessa faixa obrigou a reorientação do capital especulativo para outros produtos imobiliários, com menor restrição de uso.

Redefinição das Dinâmicas de Ocupação nas ZEIS e Adjacências

As Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), antes epicentro de uma valorização periférica impulsionada pela exploração comercial de unidades subsidiadas, passaram a apresentar estabilidade ou retração nos índices de apreciação imobiliária no segundo semestre de 2025. Tal fenômeno foi registrado em áreas como Água Branca, Mooca, Cambuci e Sacomã, onde a presença massiva de empreendimentos com cotas HIS e HMP havia gerado expectativas de retorno acima da média.

A normatização da destinação dos imóveis restabeleceu a lógica de permanência residencial e reduziu a pressão por transformações mercadológicas. Isso contribuiu para a recuperação do sentido social e comunitário dessas zonas, permitindo maior fixação de moradores originários e redução da rotatividade que, até então, descaracterizava o tecido social local.

A estabilidade promovida por essa medida favoreceu ainda a consolidação de políticas complementares, como a implantação de equipamentos públicos, programas de urbanização integrada e intervenções de mobilidade ativa, que antes eram dificultadas pela volatilidade demográfica resultante das locações de curta duração.

Alterações no Comportamento das Plataformas Digitais de Locação

A regulamentação desencadeou mudanças no padrão de operação das plataformas de hospedagem temporária. Empresas como Airbnb, Vrbo e Booking.com, diante da vedação normativa, ajustaram algoritmos de oferta para bloquear ou advertir anfitriões que tentassem cadastrar imóveis localizados em empreendimentos classificados como HIS ou HMP na cidade de São Paulo.

Relatórios técnicos da Secretaria Municipal de Inovação e Tecnologia, em colaboração com a Coordenadoria de Fiscalização do Uso do Solo, apontaram queda de 17% no número total de anúncios ativos em áreas cobertas por ZEIS nos quatro primeiros meses após a vigência do decreto. A maior retração se deu em condomínios multifamiliares com grande número de unidades padronizadas e anteriormente ocupadas por investidores com múltiplos registros de hospedagem.

Tais plataformas passaram também a adotar códigos de verificação documental e integração com cadastros públicos de imóveis com restrição legal, como forma de mitigar o risco de sanções administrativas e perda de legitimidade junto ao poder público.

Transformações nas Cadeias de Renda e Trabalho Associadas

A dinâmica econômica derivada das locações temporárias em unidades HIS/HMP havia estruturado cadeias de trabalho informal e renda urbana conectadas à hotelaria alternativa. Limpeza por demanda, serviços de check-in terceirizados, manutenção predial para rotatividade e empresas de gestão de imóveis sob modelo “property manager” constituíam um ecossistema de microempreendedores e prestadores de serviços que orbitavam esse nicho.

Com a supressão desse uso, ocorreu uma reconfiguração dessas cadeias, com redistribuição parcial da mão de obra para setores da locação convencional, para o serviço de hospedagem formal e, em menor grau, para empreendimentos de médio e alto padrão não atingidos pela norma.

Contudo, estudos conduzidos por pesquisadores do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (IPEA) e da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP indicaram que a maior parte dos impactos sociais não se traduziu em desemprego estrutural, mas sim em reconversão de atividades e relocalização de serviços, sobretudo nas áreas de maior atratividade turística como Consolação, Vila Mariana e Pinheiros.

Redistribuição do Capital de Investimento Imobiliário

O capital investidor — especialmente aquele proveniente de fundos privados, veículos de investimento ancorados em startups do setor (proptechs) e segmentos de renda fixa com garantia real — foi reorientado para ativos com menor grau de incerteza regulatória. Os imóveis residenciais de padrão médio, sem vinculação à política habitacional e situados em bairros com atratividade mista (residencial/comercial), passaram a atrair maior volume de aportes, substituindo os empreendimentos de interesse social como alvo de operações de aquisição para renda.

A regulação, nesse sentido, produziu efeito redistributivo sobre o capital, reequilibrando o mercado em favor de empreendimentos que, embora menos subsidiados, oferecem maior estabilidade jurídica e previsibilidade normativa. Isso, paradoxalmente, gerou um efeito de valorização dos imóveis não sujeitos à norma, acentuando a diferenciação entre submercados e segmentando o perfil dos produtos imobiliários disponíveis para investimento.

Reações Institucionais: Análise Crítica das Manifestações Setoriais

A normatização municipal de 2025, ao impactar diretamente interesses corporativos, institucionais e associativos ligados ao mercado habitacional, ao direito imobiliário e à governança urbana, gerou um conjunto articulado de reações formais, técnicas e políticas. As manifestações desses atores, embora diversas em conteúdo e intensidade, convergem na construção de uma crítica estruturada sobre os limites e implicações da nova regulação. A presente seção analisa essas reações à luz de seus fundamentos jurídicos, econômicos e urbanísticos, destacando os discursos normativos e os projetos de reequilíbrio propostos pelas instituições envolvidas.

Posição do SECOVI-SP: Crítica Técnica e Apelo à Autonomia Contratual

O Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo (SECOVI-SP), entidade que representa os setores de incorporação, loteamento, administração de imóveis e corretagem imobiliária, posicionou-se de forma crítica ao decreto regulamentar, argumentando que a norma extrapola os limites da razoabilidade ao intervir na esfera da liberdade contratual e da autonomia privada.

Em nota técnica divulgada em abril de 2025, a entidade alegou que a medida compromete a atratividade dos empreendimentos HIS/HMP junto ao mercado de capitais, desestimula investimentos no segmento e reduz a previsibilidade regulatória para incorporadoras que operam sob o modelo de subsídio cruzado. O SECOVI-SP pleiteia uma reformulação da política de destinação obrigatória de cotas de habitação popular, propondo que as unidades HIS e HMP sejam alienáveis livremente após determinado período de uso comprovado (denominado "período de carência de finalidade").

Ainda que reconheça a importância da preservação da função social da propriedade, o sindicato defende que a política habitacional deve conciliar segurança jurídica, eficiência econômica e sustentabilidade regulatória. A entidade propõe, como alternativa, a criação de um sistema de monitoramento pós-ocupação vinculado à tecnologia blockchain e ao cadastro fiscal da unidade, no lugar da vedação generalizada ao uso turístico.

Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI-SP): Defesa da Atividade Econômica Lícita

O CRECI-SP adotou um posicionamento mais voltado à salvaguarda da atividade de intermediação imobiliária. Em plenária extraordinária realizada em maio de 2025, o conselho argumentou que o decreto prejudica a atuação regular de corretores que exercem suas funções em conformidade com os princípios do Código de Ética Profissional.

Embora não conteste os fundamentos constitucionais da norma, o conselho sustenta que a falta de clareza na definição dos critérios de fiscalização e a ausência de consulta prévia ao setor criaram um ambiente de insegurança operacional. O CRECI-SP solicita a instituição de uma mesa de negociação permanente entre os entes reguladores e os conselhos profissionais, visando a formulação de orientações normativas interpretativas e medidas de capacitação dos corretores quanto às restrições aplicáveis.

Ordem dos Advogados do Brasil – Seção São Paulo (OAB-SP): Perspectiva Jurídico-Constitucional e Direitos Sociais

A OAB-SP, por meio de sua Comissão de Direito Urbanístico e de sua Comissão de Direitos Humanos, emitiu parecer técnico em apoio à constitucionalidade do decreto, reconhecendo sua função como instrumento de efetivação do direito à moradia e proteção contra a captura mercadológica da política habitacional.

O parecer, aprovado por unanimidade em sessão colegiada, sustenta que a regulação respeita os princípios da proporcionalidade, da legalidade e da razoabilidade administrativa, constituindo medida legítima para resguardar o interesse público primário. A OAB-SP enfatiza que não há direito adquirido a práticas contratuais que desvirtuem o fim social de um bem subsidiado, ainda que o uso anterior tenha sido tolerado por omissão fiscalizatória.

A entidade propôs, como medida conciliatória, a edição de uma súmula interpretativa pela Procuradoria Geral do Município que estabeleça parâmetros claros sobre a retroatividade da norma, a transição contratual e as condições para eventual regularização do uso mediante contrapartidas sociais.

Associação Brasileira da Indústria de Hotéis (ABIH-SP): Competição Desleal e Regulação Assimétrica

A ABIH-SP, entidade que representa os interesses do setor hoteleiro tradicional, expressou apoio irrestrito à regulação, argumentando que a utilização de imóveis HIS/HMP em plataformas de hospedagem digital configura distorção grave da concorrência e ameaça à sustentabilidade econômica dos estabelecimentos hoteleiros formais.

Segundo estudos técnicos encomendados pela associação, o uso de imóveis subsidiados para locação turística promovia competição desleal, evasão fiscal, insegurança ao consumidor e precarização dos padrões de qualidade. A ABIH-SP recomenda a ampliação do decreto para abranger outras tipologias residenciais com incentivos fiscais municipais, evitando a criação de “zonas francas de hospedagem informal” dentro do tecido urbano consolidado.

A entidade também propôs a criação de um selo municipal de conformidade para imóveis em locação por temporada, vinculado a critérios de regularidade urbanística, tributária e de uso, com base em práticas já adotadas em cidades como Barcelona e Lisboa.

Movimentos Sociais e Entidades de Defesa do Direito à Moradia

Organizações como o Instituto Pólis, o LabCidade, a Rede Nossa São Paulo e os movimentos de moradia organizados em torno da União dos Movimentos de Moradia (UMM-SP) manifestaram apoio integral à medida, destacando seu caráter estruturante para o fortalecimento do direito à cidade e à moradia digna.

As entidades ressaltaram que a mercantilização das unidades subsidiadas inviabiliza a permanência da população de baixa renda em áreas centrais, perpetua a lógica da segregação espacial e compromete o estoque habitacional de interesse social. Documentos técnicos elaborados por essas organizações apontam que a ausência de regulação prévia favoreceu a financeirização do espaço urbano e a captura de políticas públicas por agentes com poder econômico desproporcional.

Essas entidades demandam, além da manutenção da proibição, o aperfeiçoamento dos mecanismos de fiscalização, a criminalização da falsidade ideológica na declaração de renda para aquisição de imóveis subsidiados e a instituição de um cadastro público de destinação final de unidades HIS e HMP.

Recomposição da Política Habitacional: Propostas Estruturantes à Luz da Função Social e da Justiça Urbana

A experiência normativa de 2025, ao intervir de forma incisiva na destinação de imóveis de interesse social e de mercado popular, revelou a complexidade estrutural do sistema de habitação subsidiada no Brasil e a fragilidade dos seus mecanismos de proteção contra a apropriação privada de recursos públicos. Para além de seu efeito imediato sobre o uso dos imóveis, o decreto municipal exige, como desdobramento técnico e normativo, a recomposição da política habitacional sob critérios de racionalidade redistributiva, estabilidade jurídica e governança urbana integrada. Essa última seção apresenta propostas estruturantes com vistas à institucionalização de um regime habitacional funcional, estável e constitucionalmente orientado.

Integração Sistêmica dos Cadastros Habitacionais, Tributários e Urbanísticos

O primeiro pilar da recomposição normativa deve ser a consolidação de uma arquitetura de dados integrada entre os diferentes sistemas de informação da administração pública municipal. A ausência de interoperabilidade entre o cadastro habitacional (SMH), a base tributária do IPTU (SF), os registros de uso do solo (SEL) e os sistemas de fiscalização urbanística inviabiliza o controle dinâmico da destinação das unidades HIS e HMP.

A adoção de uma plataforma unificada de rastreabilidade de uso, baseada em tecnologia blockchain e interoperabilidade com cadastros de plataformas digitais de locação temporária, permitirá o acompanhamento em tempo real da conformidade de uso das unidades, evitando a reincidência das distorções anteriormente observadas. Este modelo já encontra precedentes funcionais em cidades como Amsterdã e Vancouver, que operam registros públicos de moradia subsidiada com vinculação à atividade contratual.

Reforma do Marco Normativo da Alienação de Imóveis Subsidiados

É imprescindível a revisão dos instrumentos legais que regem a alienação e a transferência de titularidade dos imóveis classificados como HIS e HMP. A normatização atual permite lacunas que, embora não autorizem a revenda irrestrita, tampouco estabelecem mecanismos claros de fiscalização pós-contratual.

A inserção de cláusulas resolutivas com eficácia real na matrícula do imóvel — condicionando sua alienação à comprovação de uso conforme a finalidade original por período mínimo — constitui mecanismo jurídico viável e constitucionalmente válido. Essa cláusula, respaldada no art. 1.225, inciso V, do Código Civil e nos arts. 9º e 10 da Lei de Registros Públicos, deve ser aplicada automaticamente no ato da titulação do beneficiário, vinculando-o à manutenção da função social da unidade por um período mínimo de 5 a 10 anos.

Adicionalmente, a imposição de cláusulas de reversão e de preferência pública na venda da unidade — sob as quais o ente público retém o direito de recompra em caso de desvio de finalidade — reforça o caráter público dos subsídios envolvidos, assegurando a sua recirculação no sistema de política habitacional.

Instrumentos Fiscais Indutores de Permanência e Desestímulo à Financeirização

A política habitacional deve incorporar instrumentos de política fiscal que promovam o uso adequado das unidades e desincentivem sua financeirização. A criação de um regime tributário diferenciado para imóveis HIS/HMP — com alíquotas progressivas de IPTU em caso de desocupação, inatividade funcional ou uso comercial — permitirá que o sistema fiscal exerça função indutora da permanência habitacional e da justiça espacial. Em contrapartida, imóveis com comprovada residência principal do titular, inserção em programas comunitários ou participação em mutirões de urbanização poderiam receber redução de alíquota ou isenção, operando um mecanismo redistributivo dentro da própria estrutura fiscal urbana. Este modelo já é parcialmente praticado em Medellín e Bogotá, onde os imóveis destinados à moradia social gozam de incentivo fiscal vinculado à comprovação de uso residencial permanente e ausência de exploração econômica terciária.

Instrumentos Urbanísticos de Acompanhamento e Controle Social

A eficiência da política habitacional não depende exclusivamente da coerência normativa, mas também da existência de mecanismos democráticos de controle social, acompanhamento técnico e fiscalização urbana participativa. O fortalecimento dos Conselhos Municipais de Habitação e de Política Urbana, com a inclusão obrigatória de representantes dos usuários das unidades HIS/HMP, constitui estratégia de vigilância cidadã e resistência à captura institucional por interesses privados. Além disso, a regulamentação da função social da propriedade deve prever a atuação direta dos conselhos nos processos de aprovação de projetos urbanísticos com cotas de habitação popular, nos processos de concessão de uso especial e nas avaliações de regularidade fundiária de ZEIS. Instrumentos como os Contratos Urbanos de Gestão Integrada, já aplicados na França e Alemanha, podem ser adaptados à realidade paulistana, permitindo a pactuação entre poder público, movimentos de moradia e operadores do setor privado sobre regras claras de destinação, alienação e uso dos imóveis habitacionais.

Reorientação da Lógica de Financiamento e Inovação em Parcerias Público-Comunitárias

A experiência de captura do modelo de subsídio cruzado exige uma reorientação do paradigma de financiamento da habitação popular. A dependência do setor privado para a produção de unidades subsidiadas, embora eficiente sob certos aspectos, mostrou-se vulnerável à financeirização e ao desvio de finalidade. A adoção de modelos de Parcerias Público-Comunitárias (PPCs), com base em cooperativas de autogestão habitacional, fundos territoriais de habitação e mecanismos de cofinanciamento com organizações sociais, constitui alternativa de elevada eficácia distributiva. Essa lógica, aplicada com sucesso em Montevidéu, Zurique e Quito, opera a partir da autonomia organizativa da comunidade beneficiária, reduzindo custos e garantindo a permanência do uso residencial popular no longo prazo. A criação de um Fundo Municipal de Habitação de Base Comunitária, alimentado por percentuais das outorgas onerosas e das operações urbanas consorciadas, pode viabilizar a consolidação dessas novas formas de produção habitacional desvinculadas da lógica mercantil de retorno financeiro imediato.

Revisão Integrada do Plano Diretor e Inserção Multiescalar da Política Habitacional

Por fim, a recomposição da política habitacional exige sua rearticulação com os instrumentos mais amplos de planejamento urbano e desenvolvimento territorial. A próxima revisão do Plano Diretor Estratégico deve incorporar as lições extraídas da experiência normativa de 2025, consolidando a habitação como eixo estruturante da política urbana e não como apêndice compensatório de processos de valorização fundiária. A transversalização da política habitacional com as diretrizes de mobilidade urbana, geração de emprego e sustentabilidade ambiental permitirá sua inserção em uma lógica multiescalar de inclusão territorial, capaz de romper com a reprodução da desigualdade espacial.

É fundamental que a regulação futura preveja métricas urbanas de impacto da habitação social, incluindo indicadores de permanência populacional, acesso à infraestrutura, densidade por faixa de renda e diversidade funcional do território. Essa abordagem técnico-normativa orientada por evidências é compatível com os compromissos assumidos pelo Brasil na Nova Agenda Urbana e no marco dos Objetivos de Desenvolvimento Sustentável (ODS 11 – Cidades Sustentáveis).

Trata-se de uma inflexão paradigmática na política urbana brasileira, cuja importância excede o plano local e exige profunda reflexão sobre os rumos da habitação subsidiada em metrópoles marcadas por desigualdade estrutural, pressão mercadológica e instabilidade regulatória. A reconstrução de um sistema habitacional justo, funcional e blindado à financeirização só será possível mediante a articulação integrada de técnica normativa, governança democrática e redistribuição territorial efetiva.

🛑 O QUE FOI QUE A PREFEITURA DE SÃO PAULO FEZ EM 2025?

A prefeitura criou uma regra, por decreto, que proíbe o aluguel por temporada (tipo Airbnb) em moradias populares (HIS e HMP).

Além disso, essa regra:

Proíbe alugar por menos de 90 dias qualquer apartamento feito com subsídio público;

Define um valor máximo de venda e aluguel pra essas casas;

Exige comprovação de renda da família pra garantir que só quem realmente precisa consiga o imóvel;

E avisa que, se alguém tentar burlar as regras, o imóvel pode voltar para o cadastro da prefeitura — ou seja, a pessoa pode perder a casa.

Tudo isso pra impedir que esses imóveis virem negócio pra ganhar dinheiro fácil e pra garantir que continuem servindo pra quem realmente precisa morar.

🧐 MAS A PREFEITURA PODE MESMO FAZER ISSO?

SIM. E muito bem. Isso se chama poder de polícia administrativa urbana. É o nome chique pra dizer que o governo pode colocar regra no uso do imóvel quando ele:

Foi feito com dinheiro público;

Está ligado a um projeto de interesse social;

E tem objetivo claro de ajudar quem não consegue pagar o preço normal do mercado.

A Constituição Federal (art. 182), o Estatuto da Cidade, o Plano Diretor da cidade e outras leis dão esse poder para a prefeitura.

🧱 ENTÃO ESSES IMÓVEIS NÃO SÃO COMO QUALQUER OUTRO?

Não são mesmo.

Essas casas e apartamentos do tipo HIS e HMP:

Foram construídos com ajuda da prefeitura, do Estado ou da União (dinheiro do povo!);

São pra famílias de baixa renda;

Têm preço limitado por lei;

E não podem ser usados pra turismo ou comércio.

💡 Ou seja: você não pode tratar essa casa como se fosse um investimento. Ela não é um hotel, nem uma forma de fazer renda extra com aluguel por aplicativo.

💸 E COMO FICARAM OS VALORES EM 2025?

Os preços máximos definidos foram:

HIS 1 (até 3 salários mínimos): R$ 266 mil

HIS 2 (até 6 salários mínimos): R$ 369 mil

HMP (até 10 salários mínimos): R$ 518 mil

🔒 Aluguel: não pode passar de 30% da renda da família que está no imóvel. Se a família ganha R$ 3 mil, o aluguel máximo permitido é R$ 900.

⚖️ MAS E O DIREITO DE PROPRIEDADE? A CASA NÃO É MINHA?

É, mas com regras. E isso é totalmente legal.

O STF (Supremo Tribunal Federal) já decidiu que o governo pode colocar limites no uso da propriedade privada, principalmente quando:

O imóvel foi subsidiado (ou seja, ajudado com dinheiro público);

Ele faz parte de uma política social;

E o objetivo é proteger a função social da moradia (ou seja, casa é pra morar, não pra especular).

A prefeitura não está te impedindo de morar na casa, nem de alugar de forma justa. Ela só está impedindo que a pessoa transforme o imóvel popular em hotel de aplicativo.

🏛️ ENTÃO ESSE DECRETO É LEGAL?

Sim. Totalmente. Por quê?

Ele não inventa lei nova — só coloca em prática o que já está na lei (Constituição, Estatuto da Cidade, Plano Diretor etc.);

Foi feito pelo prefeito, que tem o direito de criar decreto pra executar leis existentes;

Ele protege o bem público, que é a moradia subsidiada.

⚠️ E POR QUE ISSO É NECESSÁRIO?

Imagina só:

A prefeitura faz um prédio com apartamentos baratos pra famílias pobres. Aí vem alguém, compra um desses com ajuda do governo, e depois aluga pra turista por R$ 300 a diária no Airbnb. Isso:

Tira a casa de quem precisa de verdade;

Faz o preço dos imóveis da região subir (gentrificação);

Fere o objetivo da política habitacional, que é dar moradia, não fazer gente enriquecer com recurso público.

🔍 E COMO A PREFEITURA VAI CONTROLAR TUDO ISSO?

O decreto de 2025 diz que haverá:

Fiscalização conjunta entre várias secretarias;

Controle da renda familiar na hora de comprar e manter o imóvel;

Punição pra quem burlar a regra (até perder o imóvel).

E a prefeitura também pode fazer convênios com organizações da sociedade civil para ajudar nesse controle.

✅ EXPLICANDO COM EXEMPLO REAL

Imagine que o governo ajuda você a comprar um carro pra fazer entrega e ganhar a vida.

Você topa as condições: não pode alugar pra Uber Black, nem revender por 3 vezes o valor, nem usar pra outra coisa. Depois, você ignora tudo isso, aluga por hora pra turista rico e ainda reclama que o carro "é seu".

❌ Isso é quebrar o acordo.

Com as moradias HIS e HMP, é a mesma coisa: se recebeu ajuda, tem que seguir a regra.

Vocë quer saber de verdade por que a Prefeitura de São Paulo proibiu o aluguel por temporada (tipo Airbnb) em moradias populares?

Vamos por partes:

🧨 Por que a Prefeitura proibiu Airbnb em moradia popular?

Porque tava virando bagunça.

As casas e apartamentos feitos pra famílias pobres — com dinheiro público, pra gente que não tem onde morar direito — estavam sendo usados pra turismo, aluguel por dia e até especulação.

Ou seja, em vez de servir pra moradia, o povo tava transformando as unidades em investimento, como se fosse hotel. Resultado: quem precisava da casa ficava sem.

🕵️ O que foi que descobriram?

Entre 2022 e 2025, pesquisadores de universidades (USP, Mackenzie, FGV), o Ministério Público e a própria Prefeitura investigaram e encontraram muita coisa errada. Veja só:

🔍 1. Casas populares no Airbnb?

Sim! Um monte de apartamentos que eram pra moradia de quem ganha pouco estavam sendo alugados por dia no Airbnb, Vrbo, Booking e outros.

Só em bairros como Mooca, Brás, Lapa, Barra Funda e Belém, mais de 12% dessas moradias estavam virando aluguel turístico.

Em alguns prédios, passava de 30%! Quase um hotel!

Gente ganhando até 1,5% ao mês de lucro com aluguel, quando o imóvel foi dado com subsídio público, pra moradia digna, não pra negócio.

💼 2. Quem tava comprando essas casas?

Não era só gente pobre, não. Muita gente com renda bem acima do permitido comprou esses imóveis fraudando documentos.

Diziam ganhar pouco no papel, mas tinham carros caros, empresas, investimentos, empregos com carteira assinada escondidos.

Usavam "laranjas" (ou seja, outra pessoa assinava no lugar deles) e mentiam nos contratos.

Depois, vendiam por valores muito acima do limite legal — até 80% a mais! A casa que era pra pobre virava ativo de mercado.

🧮 3. Quantas casas foram desviadas?

👉 De 2019 a 2024, mais de 5.300 imóveis subsidiados (pagos com grana pública) foram vendidos ou alugados ilegalmente.

Isso dá quase 1 em cada 5 casas que foram feitas nesse período!

Enquanto isso, famílias que precisam de verdade continuaram morando em favelas, cortiços ou muito longe do centro.

💣 Como os espertinhos estavam fazendo isso?

Criaram até um mercado paralelo com:

Corretores e empresas especializadas em “driblar a lei”;

Contratos com nomes bonitinhos como “cessão de uso” ou “parceria operacional” (pra fingir que não era aluguel);

Empresas que gerenciavam os apartamentos em condomínios inteiros e alugavam por dia como se fossem hotelzinhos.

Tudo isso rolando sem fiscalização, sem multa, sem controle.

🏚️ E qual foi o resultado?

Casas feitas com dinheiro público viraram produtos pra turista;

Famílias de baixa renda foram empurradas pra longe;

O sistema de moradia popular começou a ser destruído por dentro.

Até o projeto dos prédios mudou: começaram a fazer apartamentos pensados pra turista e não pra família. Coisas como:

Tamanho mínimo, sem espaço pra crianças;

Sem áreas de lazer ou lavanderia;

Foco total na “lucratividade”.

🧨 E aí estourou o escândalo...

O Ministério Público fez uma investigação grande, que saiu no noticiário em 2024 e 2025, mostrando:

Prédios inteiros com mais da metade dos apartamentos no Airbnb;

Gente ganhando grana em cima de política pública;

Moradores antigos sendo expulsos por causa do aumento dos preços.

A situação ficou tão grave que:

A Câmara dos Vereadores pressionou;

Movimentos sociais denunciaram;

A Prefeitura criou o decreto de 2025 pra pôr ordem.

🧱 O que diz esse decreto?

Pra resolver o problema, a prefeitura agora:

Proíbe aluguel de menos de 90 dias em moradias populares;

Controla os preços de venda e de aluguel desses imóveis;

Exige comprovação de renda real, com cruzamento de dados;

Pode tomar o imóvel de volta se descobrir fraude;

Vai fiscalizar junto com o Ministério Público e a sociedade civil.

✅ E por que isso é justo?

Porque casa popular não é prêmio, nem negócio. É política pública.

Foi feita com dinheiro do povo;

É pra quem precisa morar, não pra quem quer lucrar;

Quem desrespeita isso, prejudica milhares de famílias;

O governo não só pode, como deve intervir pra proteger o interesse coletivo.

✅ Resumindo:

• A casa é sua, mas tem regra, principalmente se foi feita com dinheiro público pra moradia popular.
• Usar no Airbnb quebra o propósito original da política pública.
• A prefeitura tem o dever de proibir isso pra proteger quem ainda tá esperando por uma moradia.
• A lei permite que o município regule o uso de imóveis, especialmente nesse caso.
• Quem já usava pra aluguel turístico sem regra escrita nunca teve direito garantido. Só tava se aproveitando de uma brecha.
• O ideal é ter transição justa, mas com firmeza pra proteger a política habitacional.

A regra da prefeitura de São Paulo acabou com a farra do Airbnb em moradia popular.

E isso teve vários efeitos positivos e necessários:

Tirou o foco da especulação e colocou de volta na moradia;

Fez o mercado imobiliário repensar seus modelos de negócio;

Reorganizou bairros e melhorou a vida de quem realmente precisa morar em regiões centrais;

Evitou que o dinheiro público virasse lucro privado.

👉 Quem tava lucrando com isso precisou se adaptar. Mas o sistema agora é mais justo e mais funcional.

🔧 COMO FAZER NO SEU PRÉDIO?

Se você é síndico ou membro do conselho e quer seguir esse modelo:

1. Leve o assunto pra assembleia.
2. Explique os riscos da locação curta: segurança, barulho, desgaste das áreas comuns.
3. Apresente a decisão do STJ.
4. Vote a cláusula com 2/3 dos votos.
5. Leve a nova convenção pro cartório.
6. Comunique a todos oficialmente.
7. Implemente regras de fiscalização.

Espero ter ajudado.

Dra. Patrícia Pereira Moreno

OAB Paraná 91.784 /PR

OAB Rio Grande do Sul 110.913A /RS

OAB São Paulo 132.664 /SP

Telefone: +55 11 94350-9099

E-mails: dra.patriciapereiramoreno@gmail.com

Confira as matérias e notícias em Jornais e Portais

1. Por que Prefeitura de SP proibiu Airbnb para apartamentos de baixa renda

Descrição: Matéria detalhada que explica o decreto municipal de São Paulo, os limites de preços para moradias populares e as motivações jurídicas e sociais para vedar o uso de plataformas como Airbnb em unidades HIS/HMP.

Fonte: Terra

Link: https://www.terra.com.br/noticias/brasil/cidades/por-que-prefeitura-de-sp-proibiu-airbnb-para-apartamentos-de-baixa-renda,9f7c53424b0a8dd1e0183fb4ae1727f65jbzucfk.html

2. Condomínio poderá expulsar maus moradores e dificultar Airbnb

Descrição: Reportagem sobre as propostas de reforma do Código Civil que ampliam os poderes dos condomínios, incluindo a possibilidade de proibir aluguel por plataformas digitais.

Fonte: O Globo

Link: https://oglobo.globo.com/brasil/noticia/2025/05/27/condominio-empoderado-novo-codigo-civil-permite-expulsao-de-moradores-antissociais-e-dificulta-airbnb.ghtml

3. Novo Código Civil: Airbnb mais difícil e expulsão de moradores

Descrição: Complementar à matéria anterior, detalha as implicações das mudanças para a convivência condominial e para os direitos individuais dos moradores.

Fonte: Metrópoles

Link: https://www.metropoles.com/brasil/novo-codigo-civil-condominio-podera-expulsar-maus-moradores-e-airbnb

4. Airbnb poderá ser proibido por condomínios, diz STJ

Descrição: Análise do julgamento do STJ que reconheceu a legalidade da proibição de aluguel por temporada nos condomínios residenciais.

Fonte: Seu Crédito Digital

Link: https://seucreditodigital.com.br/airbnb-proibido-predio-decisao-stj/

5. Quadrilha se hospeda pelo Airbnb e rouba apartamentos

Descrição: Caso policial em São Paulo em que criminosos utilizaram o Airbnb para se hospedar e roubar unidades no mesmo condomínio. Ilustra riscos reais da falta de controle nas locações de curta duração.

Fonte: CBN São Paulo

Link: https://cbn.globo.com/sao-paulo/noticia/2025/02/06/quadrilha-se-hospeda-pelo-airbnb-e-invade-apartamentos-em-condominio-em-sao-paulo-camisa-autografada-por-pele-foi-roubada.ghtml

6. Condomínios da Barra proíbem Airbnb

Descrição: Aborda a adoção crescente de cláusulas restritivas em condomínios da Barra da Tijuca e outras regiões do Rio de Janeiro, com foco nos impactos comunitários e jurídicos.

Fonte: O Globo (Barra)

Link: https://oglobo.globo.com/rio/bairros/barra/noticia/2025/05/18/aumento-de-alugueis-por-plataformas-como-airbnb-faz-condominios-da-regiao-da-barra-criarem-novas-regras-ou-ate-proibirem-pratica.ghtml

7. Airbnb e as novas regras no Rio: veto já é realidade em condomínios

Descrição: Complemento direto à matéria da Barra da Tijuca, tratando da evolução normativa em outros bairros e das iniciativas legislativas em curso.

Fonte: O Globo (RJ)

Link: https://oglobo.globo.com/rio/noticia/2025/03/25/projetos-de-lei-miram-regulacao-do-airbnb-e-condominios-ja-proibem-alugueis-por-plataformas.ghtml

8. Condomínio pode proibir Airbnb? Entenda o que diz a lei

Descrição: Explicação jurídica clara e acessível sobre a legalidade da proibição e o papel da convenção condominial na regulação de usos residenciais.

Fonte: Condomínio Interativo

Link: https://www.condominiointerativo.com.br/noticia/1108/noticias/condominio-pode-proibir-airbnb-entenda-o-que-diz-a-lei-e-a-decisao-do-stj.html

9. Proposta no Senado endurece regras para Airbnb em prédios

Descrição: Detalhamento técnico do Projeto de Lei 107/2025 que propõe regulação nacional das locações por plataformas digitais, incluindo permissões específicas em convenções.

Fonte: UOL Notícias / Política

Link: https://noticias.uol.com.br/politica/ultimas-noticias/2025/05/30/condominios-proposta-preve-expulsao-de-antissociais-e-airbnb-mais-dificil.htm