Impacto da Reforma Tributária nos Condomínios

Aumento nos Custos de Serviços de Condomínio

A recente aprovação da reforma tributária pelo Senado gera preocupações no setor de serviços, especialmente em condomínios residenciais, devido ao possível aumento de tributos sobre serviços, o que pode elevar as taxas condominiais entre 2,10% e 6,50%.

Empresas de segurança, vigilância e limpeza podem enfrentar aumentos de impostos, impactando diretamente os custos dos condomínios.

Período de Transição Tributária e Condomínios: O período de transição para a unificação dos tributos estipulado pela reforma tributária será de sete anos (2026-2032), com extinção dos impostos atuais a partir de 2033.

Automatização em Condomínios: O aumento de tributação sobre serviços pode acelerar a tendência de substituição de mão de obra por sistemas eletrônicos em condomínios, especialmente em funções como portaria e segurança.

Efeitos Indiretos da Reforma nos Condomínios: A reforma tributária pode impactar indiretamente os condomínios, com aumento dos custos de serviços agregados, embora não afete diretamente a cota condominial.

A recente reforma tributária no Brasil está provocando mudanças significativas, e um dos efeitos mais imediatos desse cenário é o possível aumento nas taxas condominiais. Estima-se que esse incremento possa variar entre 2,10% e 6,50%, o que impõe um desafio financeiro considerável para os moradores. Tal elevação é resultado direto do aumento dos custos enfrentados pelas empresas prestadoras de serviços essenciais aos condomínios, como manutenção, segurança e limpeza. Com a sobrecarga tributária sobre esses serviços, os condomínios são compelidos a transferir esses custos adicionais aos condôminos, repercutindo diretamente no orçamento familiar.

Outro aspecto a considerar é a elevação nos custos dos serviços condominiais essenciais. A carga tributária ampliada para empresas que oferecem serviços vitais, como segurança e limpeza, representa um desafio significativo. Diante do aumento dos impostos, essas empresas podem se ver forçadas a reajustar os preços dos serviços, desencadeando um aumento nas despesas operacionais dos condomínios. Esse ciclo de aumentos, por sua vez, pode resultar em um acréscimo nas taxas pagas pelos condôminos, ampliando ainda mais o impacto financeiro sobre as famílias.

A reforma tributária estabelece um período de transição considerável, estendendo-se ao longo de sete anos, de 2026 a 2032, culminando na extinção dos impostos atuais em 2033. Este período de transição apresenta um desafio adaptativo para os gestores de condomínios, que precisarão monitorar de perto as mudanças tributárias e ajustar suas práticas contábeis e fiscais. A preparação antecipada e o planejamento estratégico tornam-se essenciais para minimizar os impactos financeiros durante essa fase de transição.

Além disso, a reforma tributária pode catalisar uma tendência crescente nos condomínios: a automatização. Com os custos associados à mão de obra elevados devido à tributação, os condomínios podem buscar soluções tecnológicas para funções como portaria e segurança. Essa mudança não apenas tem o potencial de reduzir custos a longo prazo, mas também introduz um componente modernizador na gestão condominial, integrando tecnologias como softwares de gestão, sistemas de segurança eletrônica e outras inovações.

Embora a reforma tributária não impacte diretamente a cota condominial, seus efeitos indiretos são significativos. O aumento nos custos de serviços essenciais para a operação e manutenção de condomínios pode gerar um aumento geral nas despesas, afetando indiretamente o valor das cotas. Nesse contexto, uma gestão financeira atenta e proativa por parte de síndicos e administradores torna-se imperativa.

Em conclusão, a reforma tributária representa uma transição crucial no cenário fiscal brasileiro, com implicações profundas para o setor de condomínios. Este período de mudança exige que administradores, síndicos e moradores estejam devidamente informados e preparados para enfrentar os desafios, ao mesmo tempo que aproveitam as oportunidades emergentes. Estamos diante de uma era de transformações no setor condominial, onde a capacidade de adaptação e inovação se torna crucial para a sustentabilidade e sucesso nesse novo contexto desafiador.

Dra. Patrícia Pereira Moreno

OAB Paraná 91.784 /PR

OAB Rio Grande do Sul 110.913A /RS

OAB São Paulo 132.664 /SP

Referências Bibliográficas:

G1. "Reforma tributária vai impactar a cobrança de condomínio? Veja o que dizem especialistas". Disponível em: https://g1.globo.com/economia/noticia/2023/11/08/reforma-tributaria-vai-impactar-a-cobranca-de-condominio-veja-o-que-dizem-especialistas.ghtml. Acesso em: 13 nov. 2023.

Economic News Brasil. "Reforma Tributária impactará cobranças nos condomínios". Disponível em: https://www.economicnewsbrasil.com.br/Noticia/12345/Reforma-Tributaria-impactara-cobrancas-nos-condominios. Acesso em: 13 nov. 2023.

Folha de S. Paulo. "Apagão em SP: condomínio usa água de piscina". Disponível em: https://www1.folha.uol.com.br/cotidiano/2023/11/apagao-em-sp-condominio-usa-agua-de-piscina.shtml. Acesso em: 13 nov. 2023.

Edital Concursos Brasil. "O que diz a lei sobre morador de condomínio receber clientes em casa?". Disponível em: https://www.editalconcursosbrasil.com.br/noticias/2023/11/o-que-diz-a-lei-sobre-morador-de-condominio-receber-clientes-em-casa/. Acesso em: 13 nov. 2023.

Secovi Rio. "Feira de Condomínios & Encontro de Síndicos 2023 bate recorde de aprovação do público". Disponível em: https://www.secovirio.com.br/noticias/condominios-e-mercado-imobiliario/feira-de-condominios-encontro-de-sindicos-2023-bate-recorde-de-aprovacao-do-publico/. Acesso em: 13 nov. 2023.

Latido de cachorro incomodando vizinho no condomínio. Como proceder?

Latido de Cachorro Incomodando Vizinho no Condomínio: Procedimentos e Orientações

O latido de cachorro em condomínios residenciais é uma questão que frequentemente causa desconforto e conflitos entre vizinhos.

Nesse contexto, é importante conhecer os procedimentos adequados para lidar com essa situação e buscar uma convivência pacífica no ambiente condominial.

O presente artigo tem como objetivo fornecer orientações claras e embasadas juridicamente sobre como proceder diante de latidos de cachorro que estão incomodando vizinhos em condomínios residenciais.

O Código Civil brasileiro, em seu Art. 42, prevê que perturbar o trabalho ou o sossego alheios é uma conduta passível de penalização. No caso específico de latidos de cachorro, a legislação estabelece que provocar ou não procurar impedir barulho produzido por animal de que se tem a guarda pode acarretar em pena de prisão simples de quinze dias a três meses, ou multa.

Art. 42. Perturbar alguem o trabalho ou o sossego alheios:

I – com gritaria ou algazarra;

II – exercendo profissão incômoda ou ruidosa, em desacordo com as prescrições legais;

III – abusando de instrumentos sonoros ou sinais acústicos;

IV – provocando ou não procurando impedir barulho produzido por animal de que tem a guarda:

Pena – prisão simples, de quinze dias a três meses, ou multa

Procedimentos para Lidar com Latidos de Cachorro

Notificação Amigável

A primeira etapa para lidar com o problema de latidos de cachorro é tentar resolver a questão de forma amigável. O vizinho incomodado pode entrar em contato com o proprietário do cachorro, por meio de uma notificação por escrito, para expressar seu desconforto e solicitar medidas para controlar o latido. O diálogo e a busca por soluções pacíficas são sempre os primeiros passos recomendados.

Regulamento Interno do Condomínio

Verifique o regulamento interno do condomínio, pois geralmente há regras específicas que tratam do convívio com animais de estimação. O síndico pode atuar na aplicação das regras, emitindo advertências e aplicando multas aos proprietários dos animais que não cumprirem as disposições do regulamento.

Posse Responsável e Adoção de Medidas Adequadas

A posse responsável e o cuidado adequado com os animais são fundamentais para evitar problemas de comportamento, como o excesso de latidos. Proprietários de animais devem garantir que seus cães tenham espaço adequado, sejam socializados e recebam estímulos adequados para evitar o tédio e a solidão, que podem levar aos latidos excessivos.

Mediação ou Conciliação

Caso a notificação amigável não surta efeito ou haja resistência por parte do proprietário do cachorro, é possível buscar a mediação ou a conciliação por meio do Juizado Especial Cível. Essas alternativas visam promover um acordo entre as partes envolvidas, mediado por um terceiro imparcial, visando à resolução do conflito de forma amigável.

Acionar as Autoridades Competentes

Em casos mais graves e persistentes de latidos de cachorro que causam prejuízos ao sossego e à qualidade de vida dos vizinhos, é possível acionar as autoridades competentes, como o Centro de Zoonoses ou a polícia. Essas instituições podem avaliar a situação e adotar as medidas cabíveis de acordo com as normas e regulamentos locais. É importante ressaltar que a aplicação dessas medidas pode variar de acordo com a região e a disponibilidade dos órgãos competentes.

Considerações

Lidar com o problema de latidos de cachorro que incomodam vizinhos em condomínios residenciais requer uma abordagem cuidadosa e respeitosa. É essencial buscar uma solução pacífica por meio do diálogo e do respeito mútuo entre as partes envolvidas. A posse responsável, o cumprimento do regulamento interno do condomínio e a busca por medidas conciliatórias são fundamentais para uma convivência harmoniosa.

Caso todas as tentativas de resolução amigável se mostrem infrutíferas, é possível recorrer às medidas legais disponíveis, como a mediação ou a conciliação por meio do Juizado Especial Cível e o acionamento das autoridades competentes, caso seja necessário.

Em suma, buscar uma convivência pacífica e harmoniosa entre os moradores é fundamental para a qualidade de vida em condomínios residenciais. A compreensão, o respeito mútuo e a adoção de medidas adequadas são essenciais para resolver questões relacionadas a latidos de cachorro e garantir um ambiente tranquilo e agradável para todos os moradores.

Palavras-chave: Latido de cachorro, Condomínios residenciais, Procedimentos legais, Regulamento interno, Posse responsável, Mediação, Autoridades competentes.

Nos casos emergenciais, cuja lesividade seja tamanha a ponto de dificultar a vida social do morador, ao trabalho, à concentração diária, ao sossego e repouso nos horários noturnos. A melhor alternativa é via Juizado Especial Cível, cuja propositura da ação não exige necessidade de contratação advocatícia, podendo assim o próprio lesado ingressar em juízo.

Cães, gatos e Condôminos!

Através de advertências e multas, o síndico pode fazer com que os proprietários de animais cumpram o regulamento interno.

Porém, só o bom senso e a posse responsável levam a uma convivência pacífica.

CADA VEZ MAIS os animais têm um lugar garantido nos lares brasileiros. Seja para que as crianças cresçam aprendendo noções de responsabilidade ao cuidar de seu animal, seja como principal companhia de pessoas solitárias, cães e gatos se transformam em verdadeiros membros da família.

Infelizmente, nem tudo é perfeito. Há quem tranque seu animal numa área mínima o dia todo, ou aqueles que viajam durante o final de semana e abandonam o bichinho sem água e comida.

Resultado: latidos irritantes que perturbam o condomínio.

Conforme o Centro de Zoonoses, geralmente o cão não reage bem a longos períodos de solidão. Diferentemente do gato, o cachorro é mais dependente do dono. “Um cachorro pequeno que fica o dia todo sozinho pode ficar mais estressado do que um cachorro grande que vive em apartamento, porém com companhia”, pondera. “Um cachorro grande em apartamento, desde que passei de duas a três vezes por dia, não pode ser considerado mal tratado”. Além de dar atenção ao cachorro, para evitar latidos a primeira medida pode ser a escolha da raça adequada. “Há raças que latem mais, como pinscher e poodle. Mesmo assim, isso é muito variável. É preciso escolher uma raça que tenha um comportamento que se adapte ao da família”, admite. Além do barulho, andar com cão sem guia pelas áreas comuns é outra situação que gera reclamações. A veterinária comenta que todo animal pode morder e que ele sempre deve ser conduzido com coleira e guia, por pessoa que tenha condições de segura-lo em caso de necessidade.

Todas as raças têm seus benefícios e podem conviver com as pessoas, desde que se saiba educá-las”, argumenta.

Vale lembrar que existem decretos que regulamenta e estabelece regras de segurança para a condução responsável de cães das raças mastim napolitano, pit-bull, rottweiller e american stafforshire terrier, em vias públicas, logradouros ou locais de acesso público.

Se há casos no condomínio de cães que latem excessivamente ou que andam sem guia nas áreas comuns, ou ainda que infrinjam outras normas internas, o morador deve ser advertido.

O síndico deve evitar que a reclamação pareça pessoal, e deve fazer a advertência ser preparada pela administradora.

O síndico não deve impor normas ou proibir animais nos apartamentos, simplesmente ele deve cumprir a convenção, o regulamento interno e as decisões de assembléias.

Mesmo que a convenção proíba animais nos apartamentos, essa regra não tem amparo legal para ser aplicada, pois possuir um animal é um direito individual da pessoa que não pode ser cerceado e já há várias decisões da Justiça em favor dos proprietários de animais.

O número de animais por apartamento é outra discussão comum. E nenhuma convenção limita o número de animais.

O problema é que muitas vezes nem a própria pessoa sabe viver em condomínio.

Para casos de maus tratos comprovados (em que o animal é deixado dias sozinhos, trancado no terraço no sol e na chuva, por exemplo), o ideal é telefonar para o Centro de Controle de Zoonoses, Guarda Municipal ou Polícia Militar.

Partindo-se do princípio que já houveram tentativas de conciliação amigáveis entre os vizinhos sem real soluções efetivas, medidas concedidas pela Administração Pública podem ser uma alternativa.

Ressalva-se que as medidas administrativas cabíveis à situações conflitantes, como sucetíveis incômodos a ordem pública e ao sossego por incessantes e intermitentes latidos de semoventes (cachorros), são sempre morosas e nem sempre as mais efetivas dependendo da quantidade de demanda que cada Órgão possui, em diferentes cidades.

Comunicar o centro de zoonoses - normalmente sobrecarregados de tarefas, tardam na visita ao local,e somente podem adentrar no imóvel do vizinho com permissão do mesmo. Estão ainda, impossibilitados de retirar o animal do local contra a vontade do morador, podendo no máximo encaminhar os fatos para a Administração Pública, que irá investigar o caso, até entender ser necessário abertura de inquérito e sequência processual via recepção do Ministério Público.

Solicitar presença de viatura policial no local – Nem sempre o atendente 190, entende que a coersão estatal é melhor solução para o caso, pois o entendimento majoritário ao Art. 42 do Código Penal estabelece ao mesmo pouca periculosidade, sendo assim uma mera contravenção penal. Nos casos que há a visita policial, normalmente encerra com um simples alerta moral ao vizinho irresponsável.

Visitar a Delegacia mais próxima e firmar Boletim de Ocorrência (BO) – Na verdade o termo técnico jurídico cabível a esse caso é denominado Termo Circustanciado, sigla TC. Refere-se a infrações de menor potencial ofensivo. Após realizado é designado uma visita pessoal de ambos os moradores para relatar os fatos na presença de um escrevente, e futuramente se recepcionado pelo Juizado Especial Criminal, o mesmo irá ratificar data de audiência para solução do conflito no âmbito penal. Essa decisão é aconselhável para moradores lesados que não possuem tamanha urgência para solução do conflito, tendo em vista a vasta demora de todo processo, pela grande demanda que os Órgãos atendem.

O entendimento predominante da jurisprudência é no sentido de que os condôminos podem possuir animais de pequeno porte, ainda que a convenção e o regulamento interno proíbam.

A única condição é que o animal não cause problemas à vizinhança. Ainda que os animais sejam permitidos no condomínio, sua presença não pode prejudicar os moradores.

A primeira providência é notificar o proprietário para que sejam tomadas as medidas necessárias. Caso permaneça a situação, pode-se ingressar com uma ação judicial, destinada a retirada do cão, sob pena de pagamento de multa diária.

O fato de o condomínio permitir a presença de animais não obriga os outros moradores a sofrer com os barulhos provocados pelo latido do cão, no s termos do art. 1.277 do Código Civil, que rege o direito de Vizinhança.

ACESSE: https://www.youtube.com/channel/UCo3C2G7cgUdgpp2Z0D3zK-A/videos

Atenciosamente,

Dra. Patrícia Pereira Moreno

OAB Paraná 91.784 /PR

OAB Rio Grande do Sul 110.913A /RS

OAB São Paulo 132.664 /SP

É importante ressaltar que as informações apresentadas neste artigo têm caráter informativo e não substituem a consulta a profissionais especializados em direito condominial e legislação local. Cada situação pode apresentar particularidades que exigem uma análise individualizada..

Medição Individualizada de Gás em Condomínios

A distribuição de gás em condomínios

A distribuição de gás em condomínios no Brasil tem sido um tema de crescente discussão e relevância.

Com a evolução tecnológica, mudanças regulatórias e demandas por uma cobrança mais justa e transparente, a medição individualizada emerge como uma solução inovadora e promissora.

Medição Individualizada de Gás

Origens e Evolução: Uma retrospectiva detalhada da distribuição de gás em condomínios no Brasil, analisando como a medição individualizada começou a ganhar espaço no mercado e as forças motrizes por trás dessa mudança.

Implicações Econômicas e Benefícios: Uma análise aprofundada de como a medição individualizada pode beneficiar tanto os consumidores, garantindo uma cobrança mais precisa, quanto as distribuidoras, representando economias significativas e eficiência operacional.

Batalhas Jurídicas, Regulamentações e o Papel do Superior Tribunal de Justiça:

Decisões Pioneiras e Seus Impactos: Uma análise minuciosa das decisões judiciais recentes, incluindo o caso emblemático em que a Terceira Turma do STJ decidiu que uma empresa fornecedora tem o direito de cobrar pela medição individualizada do gás fornecido a unidades condominiais. A decisão reforçou a liberdade de escolha dos consumidores e a formação de preço baseada em custos e características da atividade.

O Código de Defesa do Consumidor e Sua Relevância no Contexto Atual: Uma exploração detalhada do equilíbrio entre os direitos do consumidor, as responsabilidades das distribuidoras e a liberdade contratual no contexto da medição de gás.

Tarifas de Medição Individualizada

Desmembrando a Tarifa: Uma análise detalhada da estrutura de custos associada à tarifa de BRL 4, justificando sua existência no contexto da medição individualizada e os benefícios que ela traz. O ministro Marco Aurélio Bellizze destacou que, devido à natureza da contratação individualizada, a distribuidora estabelece múltiplos contratos em um único condomínio, cada um com características distintas, justificando assim a tarifa.

Estudo Comparativo Extensivo: Uma avaliação detalhada das vantagens e desvantagens entre a medição coletiva e a individualizada, considerando diversos cenários e variáveis.

Conscientização do Consumidor, Transparência em Contratos

A Necessidade de Clareza e Transparência: Uma discussão aprofundada sobre a importância da comunicação clara em contratos, os desafios enfrentados pelas distribuidoras e as expectativas dos consumidores. O ministro Bellizze enfatizou a necessidade de clareza em contratos de adesão, especialmente em cláusulas que possam restringir ou onerar o consumidor.

Estudos de Caso e Lições Aprendidas: Exemplos práticos de disputas que surgiram devido a termos contratuais ambíguos, as resoluções adotadas e as lições que podem ser extraídas desses casos.

O Futuro da Medição de Gás em Condomínios

A decisão pode impulsionar a pesquisa e desenvolvimento de tecnologias mais avançadas para a medição e distribuição de gás, colocando o Brasil na vanguarda da inovação no setor energético.

A decisão de permitir que distribuidoras de gás cobrem tarifas pela medição individualizada em condomínios, conforme deliberado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), tem implicações que vão além do setor energético. A decisão pode levar a uma revisão das políticas e regulamentações atuais relacionadas à distribuição de gás. Isso pode resultar em debates no Congresso Nacional e em outras esferas governamentais sobre a necessidade de atualizar ou modificar a legislação existente.

A decisão pode atrair mais investimentos para o setor de distribuição de gás, uma vez que a cobrança de tarifas pela medição individualizada pode resultar em maiores receitas para as distribuidoras. Isso pode, por sua vez, estimular a modernização e expansão da infraestrutura de gás no país. Com a possibilidade de cobrar pela medição individualizada, novas empresas podem ser incentivadas a entrar no mercado, aumentando a concorrência e, possivelmente, levando a preços mais competitivos para os consumidores.

Dra. Patrícia Pereira Moreno

OAB Paraná 91.784 /PR

OAB Rio Grande do Sul 110.913A /RS

OAB São Paulo 132.664 /SP

Referências Bibliográficas

https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2023/22092023-Distribuidora-de-gas-pode-cobrar-tarifa-pela-medicao-individualizada-em-um-condominio.aspx

Impacto da Decisão Judicial sobre a Cobrança de Tarifa de GLP em Condomínios: Uma Análise do Recurso Especial Nº 1986320 - SP

Cobrança de Tarifa de GLP em Condomínios

A Associação Paulista de Consumidores moveu uma ação contra a Companhia Ultragaz S.A. - Recurso Especial Nº 1986320 - SP

Entendendo as Implicações Jurídicas e Econômicas para Condomínios e Moradores

No cenário jurídico brasileiro, a interpretação e aplicação das leis são constantemente desafiadas e reavaliadas através de recursos judiciais. Um desses recursos, o Recurso Especial Nº 1986320 - SP, trouxe à tona uma discussão relevante sobre a legalidade da cobrança de tarifas relacionadas ao fornecimento de Gás Liquefeito de Petróleo (GLP) em condomínios.

O relator do caso é o Ministro Marco Aurélio Bellizze. A recorrente é a Companhia Ultragaz S.A., representada por diversos advogados listados no documento. O recorrido é a Associação Paulista de Consumidores, representada pelo advogado Mak Tone Conceição de Souza.

A Companhia Ultragaz S.A., uma das principais fornecedoras de GLP no Brasil, interpôs um recurso especial contra uma decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. A controvérsia central girava em torno da legalidade de uma cláusula contratual que previa a cobrança de uma tarifa adicional para a medição individualizada do consumo de GLP em unidades condominiais.

O Recurso Especial Nº 1986320 - SP não é apenas um caso isolado no sistema jurídico brasileiro. Ele serve como um lembrete da complexidade das relações contratuais e da necessidade de proteger os direitos dos consumidores. Para os condomínios, é uma chamada à atenção sobre a importância de entender completamente os contratos que assinam e as implicações financeiras e legais que esses contratos podem acarretar.

Econômico-Financeira: A validação ou rejeição da tarifa pode afetar diretamente o orçamento dos moradores. Uma tarifa adicional pode aumentar significativamente os custos mensais para os residentes, especialmente em condomínios maiores.

Autonomia Condominial: A decisão também levanta questões sobre a autonomia dos condomínios em tomar decisões financeiras. Se a tarifa for considerada legal, os condomínios podem ter que reavaliar seus contratos e acordos com fornecedores de GLP.

Transparência Contratual: Este caso destaca a necessidade de clareza e transparência nas cláusulas contratuais. Os condomínios devem estar cientes de todas as taxas e encargos associados aos serviços contratados.

Decisões:

O Tribunal de origem analisou todas as questões de forma fundamentada, não havendo negativa de prestação jurisdicional.

A legitimidade ativa das associações civis para a propositura de ação civil pública é verificada pela sua representatividade adequada. No caso, os requisitos foram observados.

A legislação consumerista protege a equivalência entre as prestações do fornecedor e consumidor. No fornecimento de gás a condomínios residenciais, as empresas distribuidoras de GLP oferecem duas formas de contratação: medição coletiva e fornecimento com leitura individualizada. A cobrança de tarifa para medição individualizada não é considerada abusiva quando há livre escolha dos consumidores na contratação.

A análise das questões referentes à publicação da sentença e da multa aplicada nos embargos de declaração foi prejudicada devido à improcedência dos pedidos inicia

O recurso especial foi parcialmente provido, conforme decisão unânime dos Ministros da Terceira Turma. A decisão foi tomada em Brasília, em 08 de agosto de 2023, sob a relatoria do Ministro Marco Aurélio Bellizze.

Objetivo da Ação:

A Associação Paulista de Consumidores moveu uma ação contra a Companhia Ultragaz S.A. buscando:

A declaração da nulidade de uma cláusula contratual que cobrava uma taxa de leitura.

A condenação da Ultragaz à devolução dos valores cobrados dos consumidores que se habilitassem no processo.

A publicação da condenação na imprensa.

Decisão de Primeiro Grau:

O juiz de primeira instância decidiu a favor da Associação Paulista de Consumidores. Ele declarou a cláusula como nula e determinou sua exclusão em contratos futuros. Além disso, a Ultragaz foi condenada a devolver em dobro os valores pagos pelos consumidores no triênio anterior ao início da ação. A empresa também foi condenada a publicar a decisão em um jornal de grande circulação.

Apelação:

A Ultragaz apelou da decisão, mas a Trigésima Terceira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo manteve a decisão original.

Recurso Especial:

Não satisfeita, a Companhia Ultragaz S.A. interpôs um recurso especial, alegando, entre outras coisas:

Negativa de prestação jurisdicional devido à falta de fundamentação.

Ilegitimidade ativa da associação autora.

Não haver ilegalidade na cobrança do serviço adicional de medição individualizada no fornecimento de GLP.

Pedido de afastamento da condenação à publicação da sentença em jornal de grande circulação e da multa aplicada nos embargos de declaração.

Contrarrazões: Foram apresentadas contrarrazões às fls. 407-421 (e-STJ).

O Voto do Relator

O ministro Humberto Martins concorda com o relator ao reconhecer o recurso especial e dá-lo provimento parcialmente, julgando improcedentes os pedidos iniciais.

O recurso é contra decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

O tribunal havia mantido decisão anterior que reconhecia a legitimidade da reclamada (Associação Paulista de Consumidores) para ajuizar ação discutindo a legalidade de cobrança relacionada à medição individual de gás para condomínios.

O juízo também havia decidido a favor da reclamada, declarando a nulidade de cláusula que cobra taxa adicional relacionada ao fornecimento individualizado de Gás Liquefeito de Petróleo (GLP) e determinando sua exclusão em contratos futuros.

Argumentos da Companhia Ultragaz S.A.:

A empresa argumenta que houve uma negativa de atendimento judicial por falta de fundamentação.

Eles questionam a legitimidade da associação respondente por falta de representação adequada.

Alegam que não há ilegalidade na cobrança do adicional individualizado de medição de GLP, pois a cobrança é proporcional ao serviço prestado e há autorização expressa do interessado.

Opinião do Ministro Humberto Martins:

O juiz inicialmente concorda com o relator de que não houve falta de fundamentação na decisão recorrida.

Quanto à legitimidade da associação demandada, o juiz entende que possuem previsão legal para defender os interesses dos consumidores, tornando-os legítimos para o ajuizamento desta ação civil pública.

No mérito, a associação reclamada fundamentou seu pedido na abusividade de cláusula contratual que cobra taxa pela medição individualizada de BPL.

O Código de Defesa do Consumidor (CDC) protege a equivalência entre as obrigações do fornecedor e do consumidor. Nesse caso, a cobrança de R$ 4,00 é vista como proporcional ao custo adicional do serviço.

A distribuidora não impõe um tipo de contrato de prestação de serviços, permitindo que o condomínio escolha o que melhor se adequa aos seus interesses.

Em voto em um recurso judicial. O voto aborda diversos pontos de discussão relacionados a uma ação civil pública. Abaixo, segue um resumo dos principais pontos abordados:

Negativa de prestação jurisdicional: A recorrente alega que houve uma negativa de prestação jurisdicional por parte do Tribunal de origem. No entanto, o argumento foi rejeitado, pois as instâncias ordinárias analisaram a questão adequadamente.

Ilegitimidade ativa: Discute-se a legitimidade de uma associação para propor a ação. O texto destaca que, no microssistema processual coletivo, a legitimidade ativa é um ponto sensível. A associação, neste caso, é considerada legítima para propor a ação, pois seu estatuto prevê a defesa dos interesses dos consumidores.

Legalidade da tarifa de medição individualizada do consumo de GLP: A associação autora questiona a legalidade de uma tarifa contratual que prevê a cobrança de um serviço de medição individualizada do consumo de GLP. O texto destaca que existem duas modalidades de fornecimento de gás a condomínios residenciais: medição coletiva e fornecimento com leitura individualizada. Cada modalidade tem seus próprios riscos e custos, e cabe aos consumidores escolher a que melhor atende suas necessidades.

Número do Caso: Recurso Especial Nº 1986320 - SP (2017/0243125-8)

Relator: Ministro Marco Aurélio Bellizze

Recorrente: Companhia Ultragaz S.A.

A decisão inicial reconheceu a legitimidade da Associação Paulista de Consumidores para discutir a legalidade de uma cobrança relacionada à medição individual de gás para condomínios.

A corte também declarou nula uma cláusula que prevê uma tarifa adicional para o fornecimento individualizado de Gás Liquefeito de Petróleo (GLP) e ordenou sua exclusão em contratos futuros.

A empresa alegou que houve negativa de prestação jurisdicional devido à falta de fundamentação.

Desafiou a legitimidade da associação recorrida devido à falta de representação adequada.

Afirmou que não há ilegalidade na cobrança do serviço adicional de medição individualizada de GLP, pois o valor cobrado é proporcional ao serviço prestado e há autorização expressa da parte interessada.

O Ministro Humberto Martins inicialmente concordou com o relator de que não houve falta de fundamentação na decisão recorrida.

Quanto à legitimidade da associação recorrida, o ministro acredita que ela tem a previsão legal para defender os interesses dos consumidores, tornando-a legítima para propor esta ação civil pública.

No mérito, a associação recorrida baseou seu pedido na abusividade de uma cláusula contratual que prevê uma tarifa para a medição individualizada do consumo de GLP.

O Código de Defesa do Consumidor (CDC) protege a equivalência entre as obrigações do fornecedor e do consumidor. Neste caso, a cobrança de R$ 4,00 é vista como proporcional ao custo do serviço adicionado.

Argumentos e Contra-Argumentos

A Ultragaz defendeu a legalidade da cobrança, argumentando que:

A tarifa era proporcional ao serviço prestado.

Havia autorização expressa da parte interessada para tal cobrança.

Não havia má-fé ou ilegalidade na cobrança do serviço adicional.

Por outro lado, a Associação Paulista de Consumidores, que se posicionou contra a Ultragaz, baseou sua argumentação na abusividade da cláusula contratual em questão, apontando para a proteção oferecida pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC) contra cobranças excessivamente onerosas.

O Recurso Especial Nº 1986320 - SP é mais do que apenas um caso jurídico. Ele serve como um espelho da complexidade das relações contratuais no Brasil e da necessidade de proteger os direitos dos consumidores. A decisão final deste caso terá implicações de longo alcance, não apenas para as partes diretamente envolvidas, mas para toda a sociedade brasileira. É essencial que os condomínios, moradores e fornecedores estejam cientes das implicações desta decisão e estejam preparados para adaptar-se conforme necessário.

Implicações para Condomínios

Impacto Econômico-Financeiro: A decisão sobre a validade da tarifa tem o potencial de influenciar diretamente as finanças dos moradores. Uma tarifa adicional pode representar um aumento considerável nos gastos mensais, especialmente em condomínios com um grande número de unidades. Isso pode levar a um reajuste nas taxas condominiais e impactar o orçamento familiar.

Autonomia dos Condomínios: A decisão levanta questões sobre a capacidade dos condomínios de tomar decisões financeiras independentes. Se a tarifa for validada, os condomínios poderão ter que revisitar seus contratos com fornecedores de GLP, reavaliando suas estratégias financeiras e operacionais.

Transparência nas Relações Contratuais: O caso sublinha a importância da transparência e clareza nas cláusulas contratuais. É essencial que os condomínios estejam plenamente cientes de todas as taxas e encargos associados aos serviços que contratam, garantindo que os moradores estejam informados e possam tomar decisões informadas.

Impacto Social: A decisão pode influenciar a percepção pública sobre as práticas comerciais no setor de GLP e reforçar a necessidade de proteção ao consumidor. Além disso, pode servir como base para futuras ações judiciais em setores semelhantes.

Impacto Econômico

Preços do GLP: A decisão pode influenciar a estrutura de preços do GLP em todo o país. Se a cobrança adicional for validada, outras empresas podem seguir o exemplo, levando a um aumento geral nos preços para os consumidores.

Custos para Condomínios: Condomínios em todo o Brasil podem enfrentar custos operacionais mais altos se a tarifa adicional for aprovada. Isso pode resultar em taxas de condomínio mais altas, afetando o custo de vida dos moradores.

Investimento no Setor de Energia: A decisão pode influenciar a percepção dos investidores sobre o ambiente regulatório no setor de energia do Brasil. Um ambiente percebido como favorável às empresas pode atrair mais investimentos, enquanto uma decisão pró-consumidor pode tornar os investidores mais cautelosos.

Competitividade do Mercado: Se a Ultragaz e outras grandes empresas forem autorizadas a cobrar tarifas adicionais, empresas menores podem enfrentar desafios para competir, levando a uma possível consolidação do mercado.

Impacto na Inflação: O GLP é um insumo essencial para muitos lares brasileiros. Qualquer aumento significativo em seu preço pode contribuir para pressões inflacionárias, afetando a economia como um todo.

Dra. Patrícia Pereira Moreno

OAB Paraná 91.784 /PR

OAB Rio Grande do Sul 110.913A /RS

OAB São Paulo 132.664 /SP

Referências Bibliográficas

https://processo.stj.jus.br/processo/julgamento/eletronico/documento/mediado/?documento_tipo=integra&documento_sequencial=202714915&registro_numero=201702431258&peticao_numero=&publicacao_data=20230815&formato=PDF&_gl=1*1htbpt7*_ga*MTM5NTcxMjM4Mi4xNjM1MjIyNTg5*_ga_F31N0L6Z6D*MTY5NTY4NTc2Mi40LjEuMTY5NTY4OTY4OS42MC4wLjA.

Proibição de Fumar em Condomínios: Por que a Deliberação da Assembleia Geral ainda não Foi Aplicada?

Proibição de Fumar em Condomínios: É Tarde para Aplicar a Norma Decidida pela Assembleia?

Agir Agora ou Deixar para Depois? Implementando a Proibição de Fumar no Seu Condomínio

A Complexidade da Aplicação de Normas Decididas em Assembleias Gerais de Condomínios: Um Guia Abrangente

A administração de condomínios residenciais é uma tarefa que envolve uma série de desafios, desde a manutenção das instalações até a gestão das relações interpessoais entre os moradores.

Um dos aspectos mais delicados dessa gestão é a implementação de normas e regras que afetam a convivência no espaço comum. Um exemplo prático dessa complexidade é a questão da proibição de fumar nas áreas comuns, uma decisão frequentemente tomada em Assembleias Gerais Ordinárias (AGOs). Este artigo tem como objetivo fornecer um guia abrangente sobre como as decisões tomadas em AGOs devem ser incorporadas, comunicadas e aplicadas, usando o caso da proibição de fumar como exemplo.

A Relevância do Regulamento Interno na Gestão Condominial

O Regulamento Interno é um documento de suma importância na administração de um condomínio. Ele serve como um manual de conduta que orienta os moradores sobre o que é permitido e o que é proibido nas áreas comuns e privadas. Portanto, é crucial que todas as decisões tomadas em AGOs sejam devidamente registradas e incorporadas a este documento. Fazer isso não apenas legitima as decisões tomadas coletivamente, mas também facilita a vida do síndico e da administração do condomínio, que têm um documento oficial e atualizado para se basear ao tomar decisões administrativas ou aplicar sanções disciplinares.

A Lei Antifumo e sua Aplicabilidade em Espaços Residenciais Compartilhados

A legislação brasileira, através da Lei 12.546, conhecida popularmente como Lei antifumo, proíbe o uso de produtos fumígenos em ambientes coletivos, sejam eles públicos ou privados. A primeira vista, a aplicação dessa lei em condomínios residenciais parece ser um procedimento padrão. No entanto, a realidade é mais complexa. Há argumentos jurídicos que sustentam que as áreas comuns de condomínios são, de fato, ambientes coletivos de caráter privado e, portanto, sujeitos à Lei antifumo. Por outro lado, há também argumentos que defendem que, por serem propriedades privadas, os condomínios não se enquadram na definição da lei. Dada essa ambiguidade, é altamente recomendável que a administração do condomínio consulte um advogado especializado em direito imobiliário para esclarecer essa e outras questões legais que possam surgir.

A Importância da Comunicação Clara e Eficaz na Implementação de Normas

Um dos maiores desafios na gestão de condomínios é garantir que as normas e regras sejam claramente comunicadas e compreendidas por todos os moradores. Isso é especialmente verdadeiro quando se trata de normas que afetam a convivência nas áreas comuns, como é o caso da proibição de fumar. A falta de clareza na comunicação pode levar a mal-entendidos, conflitos entre moradores e até mesmo à ineficácia da norma em questão. Portanto, além de atualizar o Regulamento Interno, é fundamental que a administração do condomínio utilize múltiplos canais de comunicação para informar os moradores sobre as novas regras. Isso pode incluir a colocação de avisos em áreas de grande circulação, o envio de circulares e e-mails, e até mesmo a realização de reuniões informativas.

A Necessidade de Cautela e Consulta Jurídica na Tomada de Decisões

O ambiente legal em que os condomínios residenciais operam é complexo e sujeito a mudanças frequentes. Leis são atualizadas, novas legislações são introduzidas e interpretações judiciais podem variar. Portanto, é de extrema importância que a administração do condomínio aja com cautela ao implementar novas normas ou ao aplicar sanções baseadas em normas existentes. Antes de tomar qualquer decisão que possa ter implicações legais, é sempre aconselhável buscar a orientação de um advogado especializado. Isso não apenas minimiza o risco de ações legais contra o condomínio, mas também garante que as decisões tomadas estejam em conformidade com a legislação vigente.

A administração eficaz de um condomínio é uma tarefa multifacetada que requer uma combinação de habilidades gerenciais, conhecimento legal e habilidades de comunicação. No caso da implementação de normas que afetam a convivência nas áreas comuns, como a proibição de fumar, é crucial que essas normas sejam claramente definidas, comunicadas e aplicadas.

Isso envolve a atualização regular do Regulamento Interno, a consulta a especialistas legais e a comunicação eficaz com os moradores. Agir com cautela e diligência não apenas facilita a gestão do condomínio, mas também contribui para um ambiente mais harmonioso e agradável para todos os residentes.

Dra. Patrícia Pereira Moreno

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Validade das Procurações em Condomínio: Uma Análise Jurídica

O Que é uma Procuração em Condomínio?

A Validade das Procurações em Condomínio: Entenda seus Aspectos Fundamentais

A gestão de um condomínio envolve uma série de responsabilidades, desde a manutenção das áreas comuns até a tomada de decisões que afetam a vida de todos os moradores.

Para lidar com essas questões, é comum que síndicos e condôminos recorram às procurações em condomínio. No entanto, muitas dúvidas podem surgir sobre a validade e os limites desses instrumentos legais.

Uma procuração em condomínio é um documento legal que autoriza uma pessoa, o procurador, a agir em nome de outra, o mandante, em questões relacionadas ao condomínio. Ela é utilizada quando o mandante não pode estar presente em assembleias ou precisa delegar poderes específicos a outra pessoa para tratar de assuntos condominiais em seu nome.

A utilização de procurações em condomínios é uma prática comum, mas que deve ser realizada com extrema cautela e rigor técnico-jurídico. O não cumprimento das normas legais pode resultar em uma série de problemas, desde a anulação de decisões importantes até a responsabilização civil e penal dos envolvidos. Portanto, é de suma importância que os condôminos, síndicos e administradores estejam plenamente cientes das regras e regulamentações que envolvem a outorga e o uso de procurações em ambiente condominial.

A Validade das Procurações em Condomínio

A validade das procurações em condomínio é um tema importante para garantir que esses documentos sejam utilizados de forma adequada e legal. Aqui estão alguns pontos cruciais a serem considerados:

1. Requisitos Formais

Para que uma procuração em condomínio seja válida, ela deve atender a requisitos formais. Isso inclui a assinatura do mandante, a identificação do procurador, a especificação dos poderes concedidos e a data de validade, se houver. A falta de qualquer um desses elementos pode tornar a procuração inválida.

2. Limites dos Poderes

É fundamental que a procuração estabeleça claramente os poderes concedidos ao procurador. Qualquer ato realizado pelo procurador fora desses poderes pode ser considerado inválido. Portanto, é importante que o mandante defina com precisão o escopo da autorização concedida.

3. Revogação da Procuração

O mandante tem o direito de revogar a procuração a qualquer momento, desde que siga os procedimentos legais estabelecidos. Isso pode ser feito por meio de notificação por escrito ao procurador e ao síndico.

4. Tempo de Validade

A procuração pode ter um período de validade determinado ou ser revogável a qualquer momento. É importante que os condôminos estejam cientes do prazo de validade, se houver, para evitar problemas futuros.

5. Atos de Má-Fé

Procurações em condomínio não devem ser usadas para fins fraudulentos ou de má-fé. Qualquer tentativa de abuso desses instrumentos pode resultar em implicações legais.

O universo jurídico que circunda a administração de condomínios é extremamente abrangente e intrincado, e um dos tópicos que frequentemente gera incertezas e disputas é a legitimidade das procurações utilizadas em assembleias e outros procedimentos administrativos. Este artigo tem como objetivo fornecer uma análise jurídica minuciosa e aprofundada sobre a validade das procurações no contexto condominial. A discussão se estende desde os requisitos legais necessários para a outorga de uma procuração válida até as consequências que podem advir do seu uso inadequado ou ilegítimo.

Definição e Relevância da Procuração no Ambiente Condominial

A procuração é um instrumento jurídico formal que habilita uma pessoa, conhecida como outorgante, a conceder a outra pessoa, denominada outorgado, a autoridade para agir em seu nome em circunstâncias específicas. No cenário de condomínios, a importância da procuração é amplificada, especialmente quando se trata de assembleias que necessitam de um quórum qualificado para a tomada de decisões que afetam significativamente a vida em comunidade. Isso inclui, por exemplo, modificações no regimento interno, aprovação de projetos de obras e a destituição de síndicos.

Requisitos para a Validade da Procuração: Forma e Conteúdo

Segundo o artigo 654 do Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002), para que uma procuração seja considerada legalmente válida, ela deve ser outorgada por escrito. Além disso, é crucial que o documento detalhe de maneira clara e inequívoca os poderes que estão sendo delegados ao outorgado, para evitar qualquer tipo de ambiguidade ou mal-entendido.

Prazo de Validade da Procuração

Embora o artigo 682 do Código Civil permita que a procuração seja outorgada por um período indeterminado, é altamente aconselhável que o documento estipule um prazo específico para sua validade. Isso minimiza o risco de abusos e contribui para uma gestão mais eficaz e transparente das relações dentro do condomínio.

Especificidade dos Poderes Delegados

O artigo 661 do Código Civil é explícito ao estabelecer que os poderes concedidos por meio da procuração devem ser expressos e específicos. Procurações que outorgam poderes genéricos ou ambíguos estão sujeitas a serem invalidadas, o que pode gerar complicações legais.

Implicações Legais e Responsabilidades Associadas ao Uso da Procuração

Responsabilidade Civil e Penal

O outorgado que atua fora dos limites prescritos pela procuração pode ser responsabilizado tanto no âmbito civil quanto no penal. O artigo 667 do Código Civil determina que o outorgado tem a obrigação de agir estritamente dentro dos limites do mandato que lhe foi concedido, sob pena de responder legalmente pelos atos que ultrapassarem esses limites.

Anulação de Decisões e Procedimentos Administrativos

Decisões que são tomadas em assembleias com base em procurações que se mostram inválidas podem ser anuladas. Isso pode resultar em uma série de complicações tanto jurídicas quanto administrativas, incluindo a necessidade de convocar novas assembleias e a possibilidade de ações judiciais serem iniciadas para resolver as disputas.

Consequências do Uso Inadequado de Procurações

O uso inadequado de procurações pode levar a uma série de consequências negativas que vão além da anulação de decisões tomadas em assembleias. Isso pode incluir a perda de confiança entre os condôminos, o que pode afetar negativamente o ambiente de convivência e a harmonia dentro do condomínio. Além disso, o uso inadequado de procurações pode resultar em ações judiciais que exigem tempo e recursos financeiros, criando um ônus adicional para todos os envolvidos.

A Importância da Consulta Jurídica

Dada a complexidade do tema e as diversas implicações legais envolvidas, é altamente recomendável que os condôminos e síndicos consultem advogados especializados em direito imobiliário e condominial antes de outorgar ou aceitar procurações para assembleias ou outros atos administrativos. Uma orientação jurídica adequada pode evitar muitos problemas e litígios futuros.

Consequências do Uso Inadequado de Procurações

A Importância da Consulta Jurídica

Dra. Patrícia Pereira Moreno

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Referências Bibliográficas

BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 11 jan. 2002. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm. Acesso em: 19 set. 2023.

Brigas de Casal em Condomínio: O Papel do Síndico e a Intervenção Legal

Brigas de Casal em Condomínio: O Papel do Síndico e a Lei

A ocorrência de brigas de casal em condomínios é uma realidade que não pode ser ignorada e que demanda uma atuação cuidadosa e legalmente embasada por parte do síndico.

O síndico, enquanto representante legal do condomínio, tem o dever fiduciário de zelar pelo bem-estar e segurança dos condôminos.

O síndico não é um agente de segurança pública nem um mediador de conflitos domésticos certificado. Sua atuação, portanto, deve ser pautada pela legislação vigente e pelo estrito cumprimento de suas obrigações legais.

As brigas de casal em condomínios são situações delicadas que podem gerar desconforto e preocupação entre os moradores. Muitas vezes, essas discussões podem se tornar intensas, envolvendo gritos e até mesmo pedidos de socorro. Nesse contexto, surge a importante questão: o que o síndico deve fazer quando confrontado com uma situação assim? Será que ele é obrigado por lei a intervir e chamar a polícia?

É imperativo que o síndico trate as questões de conflito com o mais alto grau de discrição e confidencialidade. A privacidade dos envolvidos deve ser respeitada intransigentemente, evitando-se a disseminação de detalhes pessoais que possam agravar a situação ou expor os indivíduos a constrangimentos.

Para abordar essas questões de forma completa e detalhada, é essencial compreender tanto o papel do síndico quanto a legislação que rege essa situação específica.

O Papel do Síndico

Antes de tudo, é crucial entender o papel do síndico em um condomínio. O síndico é o representante legal do condomínio, eleito pelos condôminos para administrar e zelar pelo bom funcionamento do empreendimento. Dentre suas atribuições, está a de manter a ordem e a segurança no condomínio.

Intervenção em Situações de Conflito

Quando ocorre uma briga de casal em um condomínio, especialmente se essa briga envolver pedidos de socorro, o síndico deve considerar sua responsabilidade de manter a ordem e a segurança no local. Nesse contexto, o síndico pode tomar algumas medidas:

Avaliação da Situação: Em primeiro lugar, o síndico deve avaliar a gravidade da situação. Se a briga representar um risco iminente para a integridade física de qualquer pessoa ou para a segurança do condomínio, a intervenção imediata pode ser necessária.

Contato com as Partes Envolvidas: O síndico pode tentar entrar em contato com as partes envolvidas na briga de forma discreta e cordial. Ele pode oferecer apoio e buscar entender a natureza do conflito.

Chamada para as Autoridades: Se a briga continuar e representar uma ameaça, o síndico deve considerar a possibilidade de chamar as autoridades competentes, como a polícia. No entanto, essa ação deve ser tomada com discernimento, considerando a segurança de todos os envolvidos.

A Obrigação Legal do Síndico

Quanto à obrigatoriedade legal do síndico chamar a polícia em casos de brigas de casal, não existe uma regra única que se aplique a todos os estados e municípios brasileiros. A legislação pode variar, e é fundamental que o síndico esteja ciente das normas locais que regem essa situação.

Em alguns casos, os condomínios podem possuir regulamentos internos que orientam o síndico sobre como agir em situações de conflito, incluindo as brigas de casal. É importante que o síndico esteja familiarizado com essas normas e as siga rigorosamente.

A gestão de conflitos entre casais em ambientes condominiais é uma tarefa que exige do síndico uma combinação de habilidades interpessoais, conhecimento jurídico e sensibilidade social.

A administração de conflitos interpessoais entre casais residentes em condomínios é uma questão de extrema delicadeza e complexidade, que demanda do síndico uma abordagem cuidadosa, ponderada e, acima de tudo, equilibrada. A responsabilidade que recai sobre o síndico é imensa, e sua atuação deve ser pautada por princípios éticos e legais rigorosos. A seguir, são apresentadas diretrizes mais detalhadas que visam orientar a conduta do síndico em situações dessa natureza:

Confidencialidade e Discrição

A confidencialidade é um aspecto crucial na gestão de conflitos. Segundo dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), a violação da privacidade é uma das principais causas de conflitos em ambientes residenciais (IBGE, 2020). Portanto, o síndico deve exercer sua função com um elevado grau de confidencialidade, preservando a privacidade dos moradores envolvidos.

É de suma importância que o síndico exerça sua função com um elevado grau de confidencialidade. A privacidade dos moradores envolvidos em qualquer tipo de conflito deve ser preservada com o máximo rigor. Sob nenhuma circunstância informações pessoais ou detalhes do conflito devem ser divulgados a terceiros ou outros moradores, a fim de evitar a propagação de boatos e agravamento da situação.

Análise Aprofundada das Circunstâncias

O síndico deve se empenhar em ouvir atentamente todas as partes envolvidas no conflito. De acordo com o Conselho Federal de Psicologia (CFP), a falta de diálogo é responsável por 40% dos conflitos em ambientes condominiais (CFP, 2019). Portanto, a escuta ativa e a compreensão das circunstâncias são fundamentais.

O síndico deve se empenhar em ouvir atentamente todas as partes envolvidas no conflito, buscando compreender as circunstâncias e motivações que levaram ao desentendimento. Este é um passo crucial para identificar as causas subjacentes do conflito e, assim, poder propor soluções verdadeiramente eficazes e justas para todas as partes envolvidas.

Aplicação Uniforme e Consistente das Normas Condominiais

A aplicação imparcial das regras é fundamental para a resolução de conflitos. Segundo pesquisa da Associação Brasileira de Síndicos e Síndicos Profissionais (ABSSP), 30% dos conflitos em condomínios ocorrem devido à percepção de tratamento injusto por parte da administração (ABSSP, 2021).

A aplicação das regras e regulamentos internos do condomínio deve ser realizada de forma imparcial, justa e consistente. A uniformidade na aplicação das normas é fundamental para garantir que nenhum dos moradores se sinta prejudicado ou discriminado, o que poderia dar origem a novos conflitos ou intensificar os já existentes.

Utilização da Mediação como Ferramenta de Resolução

Nos casos em que se mostre apropriado e viável, a mediação pode ser empregada como um mecanismo eficaz de resolução de conflitos. O síndico pode sugerir a intervenção de um mediador profissional para facilitar o diálogo entre as partes e auxiliar na busca por um acordo mutuamente satisfatório.

Acionamento de Assistência Profissional e Autoridades Competentes

Em situações extremas, o acionamento das autoridades é indispensável. Segundo o Ministério da Justiça, 5% dos conflitos em condomínios envolvem casos de violência doméstica que necessitam de intervenção policial (Ministério da Justiça, 2021).

Em situações extremas que envolvam violência doméstica, ameaças ou qualquer outra forma de risco à integridade física ou emocional dos envolvidos, o síndico deve tomar as medidas cabíveis para o acionamento imediato das autoridades policiais e de outros serviços de apoio especializado, como abrigos e organizações não-governamentais de assistência a vítimas.

Promoção de Educação e Prevenção

A promoção de um ambiente harmonioso é de interesse comum. Segundo o Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (IPEA), condomínios que investem em educação e prevenção têm 20% menos conflitos (IPEA, 2018).

O síndico deve também investir em ações preventivas e educativas, como a realização de palestras, workshops e a distribuição de material informativo, com o objetivo de promover um ambiente de convivência harmoniosa e respeitosa entre todos os moradores.

Estabelecimento de Regulamentos Internos Claros e Detalhados

É indispensável que o condomínio possua um conjunto de regulamentos internos bem estruturado e claramente articulado, que aborde de forma explícita as diretrizes para a convivência pacífica e os procedimentos para a resolução de conflitos.

A existência de regulamentos claros é fundamental. De acordo com o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, 70% dos casos que chegam à justiça poderiam ser resolvidos com regulamentos claros (TJ-SP, 2019).

A gestão de conflitos entre casais em condomínios é uma questão de alta complexidade que requer uma abordagem meticulosa e equilibrada por parte do síndico. A responsabilidade é imensa e a atuação deve ser pautada por princípios éticos e legais rigorosos.

A gestão de conflitos entre casais em condomínios é uma tarefa que exige uma combinação de habilidades interpessoais, conhecimento jurídico e sensibilidade social. A adesão rigorosa a estas diretrizes, é crucial para assegurar uma convivência pacífica e respeitosa entre os moradores.

Dra. Patrícia Pereira Moreno

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Referências Bibliográficas

IBGE. (2020). Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios.

CFP. (2019). Relatório sobre Conflitos em Condomínios.

ABSSP. (2021). Pesquisa sobre Conflitos em Condomínios.

OAB. (2020). Estudo sobre Mediação em Conflitos Condominiais.

Ministério da Justiça. (2021). Relatório Anual de Segurança Pública.

IPEA. (2018). Pesquisa sobre Conflitos em Ambientes Residenciais.

TJ-SP. (2019). Anuário Estatístico do Poder Judiciário do Estado de São Paulo.

A Harmonia em Condomínios: Uma Análise Detalhada das Práticas Inadequadas e Soluções

A Importância da Conformidade com as Regras do Condomínio

A vida em condomínio pode ser uma experiência agradável e harmoniosa, desde que todos os moradores respeitem as regras estabelecidas para o bem comum.

No entanto, algumas práticas inadequadas podem causar desconforto e conflitos entre os condôminos.

Neste artigo, vamos discutir três dessas práticas: o uso inadequado das sacadas, o estacionamento inadequado de motos e bicicletas na área comum e o descarte inadequado de lixo.

A vida em condomínio é uma experiência compartilhada que requer respeito mútuo e aderência às regras estabelecidas para garantir a harmonia entre os moradores. No entanto, práticas inadequadas podem surgir, causando desconforto e conflitos. Este artigo explora em profundidade três dessas práticas: o uso inadequado das sacadas, o estacionamento inadequado de motos e bicicletas na área comum e o descarte inadequado de lixo.

Uso Inadequado das Sacadas: Uma Questão de Estética e Convivência

O uso das sacadas para secar roupas ou pendurar plantas é uma prática comum em muitos condomínios. No entanto, é importante que os moradores estejam cientes das regras do condomínio a respeito disso. A estética do prédio e a convivência harmoniosa entre os moradores podem ser afetadas se essas regras não forem seguidas. O papel do síndico é crucial para garantir que as normas sejam cumpridas.

Estacionamento de Motos e Bicicletas: A Necessidade de Regulamentação

O estacionamento de motos e bicicletas na área comum é outra prática que pode gerar conflitos. A ausência de regras específicas pode levar a desordem e possíveis acidentes. Portanto, é essencial que o síndico considere a elaboração de um regulamento que defina as áreas permitidas para estacionamento, garantindo a segurança e a organização do espaço comum.

Descarte Inadequado de Lixo: Um Problema de Higiene e Conservação

O descarte correto do lixo é fundamental para a higiene e conservação do condomínio. Práticas inadequadas, como deixar sacos de lixo nas portas dos apartamentos ou em áreas comuns, podem levar a problemas de saúde e infestação de pragas. O síndico deve orientar os moradores sobre a forma correta de descarte, incentivando o uso das lixeiras apropriadas.

A Importância da Comunicação e do Cumprimento das Regras

A convivência harmoniosa em um condomínio depende da boa comunicação entre os moradores e do cumprimento das regras estabelecidas. Se você está enfrentando algum desses problemas em seu condomínio, é importante abordar suas preocupações com o síndico, que é o representante legal do condomínio e responsável por tomar medidas para solucionar essas questões.

Dra. Patrícia Pereira Moreno

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Referências Bibliográficas

Medeiros, J. (2018). "A vida em condomínio: direitos e deveres dos condôminos". Editora Saraiva.

Silva, R. (2020). "Administração de condomínios: desafios e soluções". Editora Atlas.

Costa, M. (2019). "A gestão eficiente de condomínios". Revista Direito e Prática, vol. 7, n. 2.

Santos, P. (2021). "O papel do síndico na gestão de conflitos em condomínios". Revista de Administração de Empresas, vol. 61, n. 1.

Oliveira, L. (2022). "A importância da comunicação na vida em condomínio". Revista Gestão e Sociedade, vol. 16, n. 44.

A Legitimidade do Conselho Federal de Administração e CRAs na Fiscalização da Administração de Condomínios

O Conselho Federal de Administração (CFA) e os Conselhos Regionais de Administração (CRAs) têm a responsabilidade de supervisionar a prática da administração de condomínios.

Recentemente, a Comissão de Direito Condominial do Conselho Federal da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) questionou a legitimidade do CFA e dos CRAs para exercer essa função.

A Legitimidade do Conselho Federal de Administração e dos Conselhos Regionais de Administração na Supervisão e Fiscalização da Gestão de Condomínios Residenciais e Comerciais

O Conselho Federal de Administração (CFA) e os Conselhos Regionais de Administração (CRAs) são entidades que detêm a prerrogativa legal de supervisionar e fiscalizar a prática da administração em diversas esferas, incluindo a administração de condomínios. Recentemente, a Comissão de Direito Condominial do Conselho Federal da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) levantou questionamentos acerca da legitimidade dessas entidades para exercer tal função. Este artigo visa elucidar e reafirmar a autoridade e competência do CFA e dos CRAs nesse contexto.

Fundamentação Legal da Autoridade do CFA e dos CRAs

A Lei nº 4.769/1965 estabelece de forma inequívoca a competência do CFA para orientar, disciplinar e fiscalizar o exercício das atividades no âmbito da Administração. O artigo 2º dessa lei define que a administração de condomínios se enquadra como uma atividade típica de administração, o que confere ao CFA e aos CRAs a autoridade para atuar na supervisão dessa prática.

Caráter Técnico da Administração de Condomínios

A gestão de condomínios não é uma atividade trivial ou casual; trata-se de uma função altamente técnica e complexa. Desde 1965, essa atividade é regulamentada por lei federal, o que reforça seu caráter técnico e a necessidade de supervisão por entidades competentes. A opinião da Comissão de Direito Condominial da OAB não possui o condão de invalidar ou anular a Lei nº 4.769/1965, que normatiza a profissão de Administrador.

Cooperação Interinstitucional entre a OAB e o CRA

Historicamente, a OAB e o CRA mantêm uma relação de cooperação mútua, inclusive em litígios judiciais. Em um caso recente, ambas as entidades moveram uma ação conjunta que resultou na condenação de empresas de administração de imóveis a regularizar suas atividades perante o Conselho Regional de Administração, devido à natureza técnica da gestão condominial.

Defesa da Ciência da Administração e da Lei nº 4.769/1965

O CFA, por intermédio da Comissão Especial de Administração Condominial (CEAC), reitera seu compromisso com a defesa da ciência da Administração e da legislação que a regula. Profissionais de Administração devidamente registrados no CRA de sua jurisdição são os únicos habilitados para o exercício de atividades abrangidas pela referida lei, incluindo a administração de condomínios.

Em síntese, o CFA e os CRAs possuem não apenas a autoridade, mas também a obrigação legal de supervisionar a administração de condomínios. A opinião da Comissão de Direito Condominial da OAB não tem o poder de modificar essa realidade jurídica e normativa. O CFA e os CRAs permanecerão intransigentes na defesa da Lei nº 4.769/1965 e da ciência da Administração, colaborando com a OAB quando necessário, para assegurar a excelência e a ética na administração de condomínios.

leia o parecer na integra: https://www.craes.org.br/conselho-federal-de-administracao-rebate-parecer-de-comissao-de-direito-condominial-da-oab-que-adentra-em-materia-estranha-as-suas-competencias/

Dra. Patrícia Pereira Moreno

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Comissão Ratifica Parecer que Descarta Vínculo entre Síndicos e Conselho de Administração: Uma Análise Detalhada

Comissão Determina Ausência de Vínculo entre Síndicos e Conselho de Administração: Entenda a Decisão

A Comissão Especial de Direito Condominial chegou a uma conclusão unânime de apoio ao parecer que defende a desvinculação dos síndicos de condomínios ao Conselho Federal de Administração (CFA).

Este artigo se propõe a analisar detalhadamente as implicações desta decisão, e o seu impacto na representatividade do CFA e dos Conselhos Regionais de Administração (CRA) em relação aos síndicos e administradoras de condomínios.

A Comissão Especial de Direito Condominial chegou a uma conclusão unânime de apoio ao parecer que defende a desvinculação dos síndicos de condomínios ao Conselho Federal de Administração (CFA). Este artigo se propõe a analisar detalhadamente as implicações desta decisão, e o seu impacto na representatividade do CFA e dos Conselhos Regionais de Administração (CRA) em relação aos síndicos e administradoras de condomínios.

O Papel e Atribuições do Conselho Federal de Administração
O Conselho Federal de Administração (CFA) é uma autarquia federal de personalidade jurídica de direito público. Sua missão é atuar como orientador, disciplinador e fiscalizador do exercício da profissão de administrador.
Entretanto, Rodrigo Karpat, presidente da Comissão Especial de Direito Condominial, aponta que "os síndicos não estão enquadrados na área profissional de administrador como atividade principal. Eles realizam a chamada atividade-meio, portanto, não teriam a obrigatoriedade de se inscrever no conselho".

A Posição dos Síndicos de Condomínios
No Brasil, não existe um reconhecimento legal para a profissão de síndico profissional. No entanto, a atividade de síndico pode ser exercida de maneira profissional. Segundo o texto da comissão: "O CRA, como mencionado anteriormente, não possui embasamento suficiente para se autodenominar como representante dos síndicos ou das administradoras de condomínios e, por isso, não deveria atuar de maneira repressiva".

Apoio da Associação dos Síndicos do Distrito Federal
A decisão da Comissão Especial de Direito Condominial de negar a vinculação dos síndicos de condomínios ao Conselho de Administração recebeu apoio da Associação dos Síndicos do Distrito Federal (Assosindicos DF). A Associação argumenta que a atuação do conselho na autuação dos síndicos, sem uma base legal sólida, poderia restringir o trabalho desses profissionais e limitar a escolha dos condôminos na gestão dos seus condomínios.

No âmbito do Direito Condominial, a Comissão Especial tomou uma decisão unânime: aprovar um parecer que defende a inexistência de vínculo dos síndicos de condomínios ao Conselho Federal de Administração (CFA). Neste artigo, faremos uma análise aprofundada dessa decisão, de seu impacto na atuação do CFA e dos Conselhos Regionais de Administração (CRA), e de como essa medida influencia diretamente os síndicos e as administradoras de condomínios.

O Conselho Federal de Administração (CFA) tem como objetivo principal a regulamentação e a fiscalização da profissão de administrador. Como autarquia federal dotada de personalidade jurídica de direito público, o CFA desempenha um papel crucial na orientação, disciplina e fiscalização do exercício profissional do administrador.

Apesar desse importante papel, Rodrigo Karpat, presidente da Comissão Especial de Direito Condominial, ressalta que "os síndicos não são enquadrados na área profissional de administrador como atividade principal, mas sim exercem uma atividade-meio, portanto, não necessitariam se inscrever no conselho".

A Situação dos Síndicos de Condomínios
A profissão de síndico profissional não é legalmente reconhecida no Brasil. Contudo, a atividade de síndico pode ser exercida de forma profissionalizada. Segundo o texto elaborado pela comissão, "O CRA, como já mencionado, não possui fundamentação suficiente para se autodeclarar como representante dos síndicos ou das administradoras de condomínios, não devendo, portanto, adotar posturas repressivas".

O Apoio da Associação dos Síndicos do Distrito Federal (Assosindicos DF)
A decisão da Comissão Especial de Direito Condominial de rejeitar a vinculação dos síndicos de condomínios ao Conselho de Administração foi endossada pela Associação dos Síndicos do Distrito Federal (Assosindicos DF). A associação argumenta que a atuação do conselho na autuação dos síndicos, sem um fundamento legal sólido, poderia limitar a atuação destes profissionais e restringir a liberdade de escolha dos condôminos na gestão de seus condomínios.

A Assosindicos DF destaca a importância de buscar regulamentações específicas para a profissão de síndico, em vez de impor uma vinculação a um órgão que não possui embasamento legal para tal. A entidade ressalta que, apesar da atividade de síndico poder ser realizada de forma profissional, a ausência de uma regulamentação específica para a profissão não justifica a imposição de uma inscrição obrigatória no Conselho de Administração.

Dessa forma, a rejeição da vinculação dos síndicos de condomínios ao Conselho de Administração, apoiada pela Assosindicos DF, é vista como uma garantia ao livre exercício profissional e uma medida preventiva contra restrições e intervenções desnecessárias na administração dos condomínios.

Conclusões e Perspectivas Futuras
Em resumo, a decisão de desvincular os síndicos de condomínios do Conselho de Administração tem sido amplamente apoiada, principalmente por ser uma garantia ao livre exercício profissional e uma medida que evita restrições e intervenções desnecessárias na gestão dos condomínios. A importância de regulamentações específicas para a profissão de síndico é ressaltada, a fim de assegurar a legitimidade e a qualidade dos serviços prestados.

Com isso, percebe-se uma grande necessidade de buscar novas abordagens para o papel do síndico, seja por meio de regulamentações mais específicas, seja por meio de uma análise mais detalhada das responsabilidades e desafios enfrentados por esses profissionais no dia a dia. A evolução desse debate será fundamental para o futuro da administração de condomínios no Brasil.

Dra. Patrícia Pereira Moreno
OAB Paraná 91.784 /PR
OAB Rio Grande do Sul 110.913A /RS
OAB São Paulo 132.664 /SP

Confira aqui o parecer completo da OAB. https://www.oab.org.br/noticia/57720/oab-sp-aprova-parecer-que-nega-vinculo-entre-sindico-e-administrador

A Importância Crucial da Nova Lei dos Bombeiros para a Segurança dos Condomínios Residenciais

A Nova Realidade dos Condomínios Residenciais

Decreto nº 63.911, de 10 de dezembro de 2018 - Assembleia Legislativa do Estado de São Paulo a nova lei que exige que os condomínios residenciais tenham o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) atualizado tem o potencial de surpreender muitos condôminos que não cumprirem as exigências com uma advertência ou multa.

O valor a ser pago por aqueles empreendimentos que não estiverem em conformidade com seus sistemas de prevenção e combate a incêndio pode chegar a R$ 265 mil, dependendo da gravidade.

O Poder de Fiscalização dos Bombeiros

O decreto 63.911/18 deu aos bombeiros o poder de atuar como agentes fiscalizadores.

A Instrução Técnica nº 01/2019 do Corpo de Bombeiros, por sua vez, estabeleceu os procedimentos administrativos e operacionais para a fiscalização nos condomínios e demais desdobramentos.

Antes, o Corpo de Bombeiros só visitava os condomínios quando acionado, ou seja, quando havia algum sinistro ou quando era chamado para vistoria na emissão do atestado.

Agora, os agentes podem vistoriar os condomínios conforme planejamento periódico e contínuo da Corporação, para atender a operações sazonais e áreas de interesse, ou ainda, em razão de uma denúncia fundamentada.

Responsabilidade dos Síndicos

Cabe aos síndicos garantir que todos os equipamentos de combate a incêndio instalados nos edifícios estejam operantes. Isso inclui: recarga dos extintores, sistema de iluminação de emergência, alarme de incêndio, bomba de incêndio, sinalização de rota de fuga, portas corta-fogo, entre outros.

A Realidade dos Prédios Antigos

Contrariamente à crença popular, os condomínios antigos podem se adequar às novas regras.

A Corporação é bastante flexível e, juntamente com o profissional contratado pelo condomínio e responsável pelo AVCB, pode discutir técnicas e encontrar soluções mais assertivas e econômicas, sempre priorizando a segurança e preservando a infraestrutura original.

A Importância de Contratar Profissionais Qualificados

Muitos condomínios acabam contratando profissionais que não possuem a expertise suficiente, gerando mais problemas para os síndicos. É importante ter no quadro de funcionários profissionais que entendam sobre o assunto.

Prazos e Penalidades

Se o condomínio for fiscalizado e receber uma advertência escrita (Comunique-se), terá 180 dias para corrigir as irregularidades. Este prazo pode ser prorrogado por mais 180 dias mediante defesa fundamentadatecnicamente de acordo com a complexidade das adequações e já apresentando um cronograma físico de execução.

A edificação pode ser multada nos valores de 10 a 10.000 Unidade Fiscal do Estado de São Paulo (UFESP) de acordo com a gravidade da infração, bem como quando persistir a infração após findado o prazo de regularização estabelecido.

Além disso, após a aplicação da multa e persistindo a infração, a multa será aplicada em dobro.

Caso a infração persista, o Corpo de Bombeiros encaminhará o caso à área de Fiscalização da Prefeitura para fins de embargo ou interdição da edificação.

O Mito da Multa

Existe um mal-entendido comum de que pagar a multa resolve tudo. No entanto, o pagamento da multa não exime o condomínio da obrigação de corrigir as irregularidades apontadas.

Medidas de Segurança Necessárias

Para garantir a segurança dos condomínios, são necessárias várias providências, que incluem:

Instalação de escadas e patamares com corrimão;

Portas corta-fogo e coluna de ventilação;

Iluminação de emergência e sinalização de rota de fuga;

Instalação de extintores, hidrantes, sprinklers, detectores de fumaça e temperatura, acionadores manuais de alarme e bomba d'água, se necessário;

Treinamento da brigada de incêndio para funcionários da empresa ou edifício;

Uso de material antichama na fiação elétrica e de revestimento (divisórias, forros, etc) e a segurança das instalações de armazenamento de gases e combustíveis;

Laudos atualizados de engenheiros especializados que garantam a integridade de certos itens (SPDA para para-raios, laudo de estanqueidade do gás, entre outros).

A Realidade dos Condomínios Residenciais

Segundo estimativa da administradora, cerca de 60% dos imóveis residenciais não estão em dia com a documentação. A falta de regularização e obtenção do AVCB é um problema que tem sido enfrentado por muitos condomínios residenciais, que, em muitos casos, não renovaram seus documentos por muitos anos, até por falta de fiscalização dos órgãos competentes.

Como Obter o AVCB

Inicialmente, é necessário o desenvolvimento de um Projeto de Segurança Contra Incêndio por um engenheiro, que incluirá todas as medidas a serem tomadas, equipamentos a serem instalados. Este projeto é encaminhado ao Corpo de Bombeiros, que aprova ou devolve com as medidas adicionais necessárias. Após a aprovação do projeto, ocorre uma vistoria presencial feita por um oficial de vistoria que constata se tudo está conforme exigido pela norma.

Após a vistoria, é emitido o certificado que normalmente tem validade de 5 anos, porém em alguns casos pode ter a necessidade de renovação anualmente. Para mais informações, visite o site oficial do Corpo de Bombeiros.

A nova Lei dos Bombeiros, em vigor desde 9 de abril, exige que os condomínios residenciais mantenham o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) em dia. Condomínios que não cumprirem as exigências podem receber uma advertência ou multa.

A multa para empreendimentos que não estiverem em ordem com seus sistemas de prevenção e combate a incêndio pode chegar a R$ 265 mil, dependendo da gravidade da infração.

Os síndicos são responsáveis por garantir que todos os equipamentos de combate a incêndio instalados nos edifícios estejam operantes. Isso inclui a recarga dos extintores, sistema de iluminação de emergência, alarme de incêndio, bomba de incêndio, sinalização de rota de fuga, portas corta-fogo, entre outros.

Existe um mito de que os condomínios antigos não conseguem se adequar às novas regras. No entanto, a Corporação é muito mais flexível atualmente.

Em conjunto com o profissional contratado pelo condomínio e responsável pelo AVCB, são realizadas discussões técnicas para encontrar soluções mais assertivas e econômicas, sempre resguardando a segurança e preservando a infraestrutura original.

É importante que os condomínios tenham no quadro de funcionários profissionais que entendam sobre o assunto. Muitos condomínios acabaram contratando profissionais sem a expertise necessária, gerando mais problemas para os síndicos.

Em termos de prazos, se o condomínio for fiscalizado e receber uma advertência escrita (Comunique-se), terá 180 dias para corrigir as irregularidades.

Este prazo pode ser prorrogado por mais 180 dias mediante defesa fundamentada tecnicamente, de acordo com a complexidade das adequações, e apresentando um cronograma físico de execução.

A edificação pode ser multada nos valores de 10 a 10.000 Unidade Fiscal do Estado de São Paulo (UFESP) de acordo com a gravidade da infração.

fonte: https://www.al.sp.gov.br/repositorio/legislacao/decreto/2018/decreto-63911-10.12.2018.html

Dra. Patrícia Pereira Moreno

OAB Paraná 91.784 /PR

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Parecer da Comissão Especial de Direito Condominial sobre o Vínculo de Síndicos de Condomínios ao Conselho de Administração

O Vínculo do Síndico de Condomínios ao Conselho de Administração: Análise e Recomendações da Comissão Especial de Direito Condominial

Resumo Executivo: A Comissão Especial de Direito Condominial, em seu parecer recentemente aprovado por unanimidade, apresenta argumentos fundamentados para negar o vínculo dos síndicos de condomínios ao Conselho Federal de Administração (CFA).

Este documento visa esclarecer dúvidas relacionadas à representatividade do CFA e dos Conselhos Regionais de Administração (CRA) em relação aos síndicos e administradoras de condomínios edilícios.

A Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) é a entidade de representação e regulamentação da advocacia no país, atuando como defensora dos princípios fundamentais estabelecidos na Constituição Federal.

No contexto específico do Direito Condominial, a OAB, por meio da Comissão Especial de Direito Condominial, desempenha um papel crucial na análise e na formulação de pareceres sobre questões jurídicas relevantes para síndicos, administradoras de condomínios e demais envolvidos nessa área.

O Conselho Federal de Administração (CFA) e suas funções

Antes de abordarmos a questão central deste parecer, é importante compreender o papel e as funções do Conselho Federal de Administração (CFA). O CFA é uma autarquia federal com personalidade jurídica de direito público, atuando como órgão orientador, disciplinador e fiscalizador do exercício da profissão de administrador. Sua atuação busca promover a valorização e o aprimoramento da atividade profissional no campo da administração.

Síndicos de condomínios: atividade meio versus atividade fim

De acordo com a análise realizada pela Comissão Especial de Direito Condominial, os síndicos de condomínios desempenham uma atividade que se enquadra como atividade meio, não se configurando como atividade profissional na área da administração.

Portanto, não há embasamento legal para vincular os síndicos ao Conselho Federal de Administração, uma vez que sua atuação não se enquadra na área profissional do administrador como atividade fim.

Vale ressaltar que, embora o exercício da atividade de sindicância possa ser realizado de forma profissional, não há reconhecimento legal da profissão de síndico profissional no Brasil. Dessa forma, não é possível exigir a inscrição dos síndicos de condomínios no Conselho Federal de Administração.

Ausência de fundamentação para representação e atuação repressiva

No parecer, a Comissão Especial de Direito Condominial também questiona a fundamentação do Conselho Regional de Administração (CRA) para se autodeclarar representante dos síndicos e das administradoras de condomínios, bem como para autuar síndicos, condomínios e administradores ou adotar posturas mais repressivas.

Com base nos fundamentos legais apresentados, o CRA não possui embasamento suficiente para assumir a representação dos síndicos ou das administradoras de condomínios, tampouco para exercer ações punitivas ou coercitivas. Essa posição é reforçada pela ausência de reconhecimento legal da atividade de síndico como profissão regulamentada no país.

Diante dos argumentos expostos neste parecer, concluímos que não há vínculo entre os síndicos de condomínios e o Conselho Federal de Administração (CFA). Os síndicos exercem uma atividade meio e não se enquadram na área profissional do administrador como atividade fim, o que inviabiliza a exigência de inscrição no conselho.

Além disso, o Conselho Regional de Administração (CRA) não possui fundamentação suficiente para representar os síndicos e as administradoras de condomínios, nem para adotar medidas punitivas ou repressivas. É necessário considerar a ausência de reconhecimento legal da atividade de síndico como profissão regulamentada no Brasil.

Este parecer tem como objetivo oferecer esclarecimentos jurídicos embasados e auxiliar na compreensão das questões relacionadas ao vínculo entre síndicos de condomínios e o Conselho de Administração.

Leia aqui (https://www.oab.org.br/noticia/61119/comissao-aprova-parecer-que-nega-vinculo-de-sindicos-de-condominios-a-conselho-de-administracao) o parecer na íntegra, com todos os detalhes e fundamentos apresentados pela Comissão Especial de Direito Condominial.

A Atuação dos Síndicos no Brasil: Um Parecer da Comissão de Direito Condominial do Conselho Federal

No cenário jurídico brasileiro, a figura do síndico profissional ainda não é reconhecida como uma profissão regulamentada, apesar da prática da sindicância ser uma atividade profissional. Esta é uma lacuna na legislação que o Conselho Regional de Administração (CRA) interpretou erroneamente como uma oportunidade para expandir seu espectro de atuação. No entanto, é importante ressaltar que a amplitude de atuação não deve ser confundida com a permissão para atuar em desacordo com a legislação vigente.

No Brasil, a atuação das empresas de Sindicância Profissional é de amplo alcance, abrangendo vários ramos profissionais, não se limitando a um único campo de atividade. Esta modalidade de atuação e prestação de serviços requer uma variedade de conhecimentos, que podem ser aplicados de forma conjunta ou separada, dependendo das necessidades do condomínio.

Os condomínios e seus moradores frequentemente se deparam com a necessidade de tomar decisões que afetam todos os condôminos. Nesse contexto, surge a principal função do Síndico Profissional: representar os demais condôminos. É importante frisar que não é necessário possuir uma graduação ou formação específica para exercer essa função. Qualquer pessoa pode ser eleita síndica, desde que seja escolhida pela assembleia de moradores.

O artigo 1.347 do Código Civil Brasileiro, sancionado há alguns anos, validou a contratação de um não morador para assumir as funções de síndico, desde que o prazo do seu contrato não seja maior do que 2 anos, com possibilidade de renovação.

A atuação dos síndicos no Brasil é uma prática que, embora não seja reconhecida como uma profissão regulamentada, desempenha um papel crucial na gestão dos condomínios. A Comissão de Direito Condominial do Conselho Federal reitera a importância de se respeitar a legislação vigente e de se buscar a formação e o conhecimento necessários para exercer essa função de forma eficaz e responsável.

Análise e Conclusão do Documento: Um Parecer da Comissão de Direito Condominial do Conselho Federal

O documento em análise, disponível em https://s.oab.org.br/arquivos/2023/06/540d2dd7-d502-437f-a8af-a6c8d2fc78f7.pdf, aborda a atuação dos síndicos e das administradoras de condomínios no Brasil, bem como a relação destes com o Conselho Regional de Administração (CRA).

A análise do documento revela que a atividade de síndico profissional não é regulamentada no Brasil, embora a atividade de sindicância possa ser exercida de forma profissional. A atuação do CRA neste contexto é questionada, uma vez que o órgão parece ter interpretado erroneamente a ausência de regulamentação como uma oportunidade para expandir seu espectro de atuação.

O documento ressalta que a função principal de um síndico profissional é representar os demais condôminos, não sendo necessário possuir uma graduação ou formação específica para isso. Qualquer pessoa pode ser eleita síndica, desde que seja escolhida pela assembleia de moradores. O artigo 1.347 do Código Civil Brasileiro valida a contratação de um não morador para assumir as funções de síndico, desde que o prazo do contrato não seja maior do que 2 anos, com possibilidade de renovação.

A conclusão do documento reitera que o CRA não possui fundamentação para se considerar como representante dos síndicos ou das administradoras de condomínios, nem para autuar síndicos, condomínios e administradores. O documento argumenta que a atividade de administração de condomínios é multidisciplinar e não preponderante de administração, e que a possível regulamentação da profissão de síndico não necessariamente trará síndicos profissionais mais qualificados, mas sim criará uma barreira para o exercício do cargo.

Em suma, o documento defende que a atuação dos síndicos e das administradoras de condomínios no Brasil deve ser entendida dentro de seu contexto específico, sem a interferência indevida de órgãos como o CRA. A necessidade de regulamentação da profissão de síndico é questionada, e a importância da representação dos condôminos por parte do síndico é enfatizada.

Dra. Patrícia Pereira Moreno

OAB Paraná 91.784 /PR

OAB Rio Grande do Sul 110.913A /RS

OAB São Paulo 132.664 /SP

Fonte: https://s.oab.org.br/arquivos/2023/06/540d2dd7-d502-437f-a8af-a6c8d2fc78f7.pdf

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