A questão da relação de direitos e deveres entre proprietários e inquilinos é muito complexa nem sempre é clara para as duas partes, o que acaba muitas vezes gerando grandes conflitos e desgastes desnecessários.
Para tirar algumas dúvidas, saiba os tipos de despesas e os responsáveis:
Inquilino: São de responsabilidade todas as despesas ordinárias do condomínio, ou seja, de manutenção, como:
Salários e encargos trabalhistas dos funcionários;
Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
Consumo de água, luz, esgoto;
Manutenção e conservação dos jardins
Manutenção e conservação de equipamentos, como: elevadores, bombas hidráulicas, interfones, portões, segurança, etc.;
Manutenção e conservação de equipamentos de lazer, como: piscina, sala de ginástica, etc.;
Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
Reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
Seguro condominial
Do Proprietário: São de são de responsabilidade s despesas extraordinárias, como:
Obras de reformas de melhorias ou que interessem à estrutura integral do imóvel;
Obras de manutenção destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
Pintura da fachada e esquadrias externas;
Indenizações trabalhistas anteriores à locação;
Compra e instalação de equipamentos em geral;
Decoração e paisagismo nas áreas comuns
Fundo de reserva, a não ser que tenha sido gasto em despesas ordinárias, e durante o período de locação
Para entender isso se faz preciso falar sobre a Legislação: É o art. 22 da lei 8245/91(Lei do Inquilinato) que estipula que o locador é responsável pelas despesas extraordinárias, e o locatário pelas despesas ordinárias.
"Art. 22: COMPETE AO LOCADOR:
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Participação de Inquilinos no Fundo de Reserva:
Muito se questiona sobre a participação dos inquilinos para a formação de fundos dos mais diversos em condomínios. O aceito é que os inquilinos arquem com as despesas ordinárias, como água, luz e pagamento de funcionários. Já condôminos, donos do imóvel, são os responsáveis por investir em melhorias, como pintura de fachada, e obras no jardim – já que esse tipo de benfeitoria aumenta o valor do bem.
Para facilitar a contabilidade – e a separação das contas – o ideal é a abertura de cadernetas de pfoloupanças separadas: uma para despesas ordinárias e outras para fundos específicos.
Mas há também casos em que inquilinos devem arcar com os rateios extras.
É quando esses foram usados para cobrir despesas ordinárias. Em casos de alta inadimplência, por exemplo, pode-se ter usado uma arrecadação extra para pagar as contas do mês. Nesse caso, os inquilinos devem, sim, contribuir para a sua restauração.
O ideal é ter um fundo para gastos ordinários (com contribuição dos inquilinos) e outro para gastos extraordinários, com contrapartida apenas dos condôminos.
Quando se trata da relação locatícia entre proprietários e inquilino é muito importante tomar alguns cuidados, como ter total conhecimento dos direitos e dos deveres de cada parte.
De modo geral, as benfeitorias são as obras executadas no imóvel, e existem várias espécies. Cada benfeitoria tem um entendimento e diferente efeito jurídico.
Sendo que as benfeitorias podem ser:
Necessárias: se destinam à conservação do imóvel ou que evitem a sua deterioração, tais como reparos de telhado ou infiltração.
Úteis: facilitam ou ampliam o uso do imóvel, como a construção de uma garagem ou o fechamento de uma varanda.
Voluptuárias: tornam o imóvel mais bonito, com alterações meramente estética.
Agora existe uma segunda questão ... Quais são Indenizáveis ou não?
Benfeitorias Necessárias: feitas pelo locatário, mesmo que não autorizadas pelo locador, são indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. A única exceção é se o contrato contiver expressa disposição contrária.
Benfeitorias Úteis: devem ser autorizadas para ser
indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Benfeitorias Voluptuárias: não são indenizáveis, podendo ser retiradas pelo locatário, no fim da locação, desde que não afete a estrutura e a substância do imóvel, conforme alteração dos artigos 35 e 36 da Lei de Locação.
Agora sobre as Benfeitorias do condomínio, basicamente, o proprietário deve ser responsável pelas obras estruturais dos imóveis, assim como deve ser responsável pelas despesas extraordinárias do condomínio, já que estas englobam também obras de reforma ou acréscimos que interessam à estrutura integral do imóvel: pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas e obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício.
Agora o, se a intenção do inquilino é apenas embelezar o imóvel ou fazer acréscimos para melhorar o seu visual, não pode cobrar do proprietário por estes gastos, mas tem o direito de remover a benfeitoria, se possível for, e sem danificar a estrutura do imóvel.
O ideal é a boa conversa e a negociação.
É fundamental tentar conversar com o proprietário ou imobiliária responsável, mas lembre-se de sempre registrar por escrito, mesmo que por meio de carta registrada ou protocolo de entrega.
Dra. Patrícia Moreno
www.sindicanciaprofissional.com.br
Síndico Profissional e Assessoria Jurídica Imobiliária
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