O artigo 1336 do Código Civil trata dos deveres dos Condôminos em
seus quatro incisos, sendo que o primeiro deles assim determina:
1. contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.
Deixando o condômino de contribuir com a sua quota parte, nesse
momento passa a impor a todos os demais condôminos, um custo adicional
de rateio de modo a fazer frente a todas as obrigações pecuniárias
assumidas pela comunidade condominial, congregada pelo denominado Condomínio.
O Código Civil (Lei nº 10.406/02) prevê que o condômino inadimplente
ficará sujeito aos juros e a multa de dois por cento sobre o débito
(além da correção monetária calculada conforme índice ajustada em
Convenção de Condomínio ou, quando o caso, em Assembléia Geral).
Verifica-se que a lei não especificou como penalidade ao condômino
inadimplente, exclusivamente a pena de aplicação de multa e juros;
estabeleceu sim, que o não pagamento das despesas condominiais sujeita o
condômino a arcar com tais encargos.
Tanto assim, que no artigo seguinte, de número 1337, o Código Civil
autorizou que três quartos dos condôminos aplique uma multa de até cinco
vezes o valor das despesas condominiais ao condômino que reiteradamente
não cumpre com os seus deveres perante o condomínio ? inclusive o dever
de contribuir com sua quota parte do rateio (inciso I do artigo 1.336).
Temos portanto que o Código previu, expressamente, duas diferentes
conseqüências para quem deixe de cumprir com as obrigações de condômino
quanto ao rateio das despesas condominiais, a saber: (a). sujeitará, de
imediato, o condômino em mora para pagamento de juros de mora e multa de
2% sobre o débito independente de qualquer ato ou diligência do
Condomínio; e também, (b) por iniciativa dos demais condôminos, ser-lhe
aplicada a multa por falta grave e reiterada.
Isso, no entanto, não elimina outras penalidades que possam ser
ajustadas nas Convenções de Condomínio e aplicadas pelo síndico após
prévia aprovação da Assembléia Geral. É o que expressamente autoriza o
inciso IV do artigo 1.334 do CC quando dispõe que as convenções de
condomínio determinarão ?as sanções a que estão sujeitos os condôminos
ou possuidores?.
Nesse cenário é enxergamos a viabilidade legal de se estabelecer, em
convenção de condomínio, a pena de restrição de uso de área e
equipamentos comuns para aqueles que infringirem dispositivos da
Convenção de Condomínio, dentre eles, a reiterada falta de pagamento das
despesas condominiais.
Havendo previsão, ainda que genérica, na Convenção de Condomínio,
tratando da aplicação de uma pena de restrição de uso de áreas comuns ou
equipamentos de lazer de propriedade condominial, poderá a Assembléia
geral do condomínio deliberar para o caso concreto a mencionada
restrição.
Afinal, não faz sentido que o condômino inadimplente continue a
fruir, livremente, de todos os equipamentos e áreas de lazer, em
especial, aqueles que geram ainda mais despesas. Assim como não faria
sentido que um condômino que, por exemplo, não respeita regras de uso
dos equipamentos de ginástica, e acaba por danificá-los, possa continuar
a usá-los sem qualquer chance do Condomínio restringir o uso de tais
equipamentos pelo condômino infrator.
Os condomínios, nos dias de hoje, tornaram-se verdadeiros clubes que
oferecem aos seus moradores, uma infinidade de conveniências e lazer
como piscina, salões de jogos, salas de ginástica, sauna, spa,
internet, churrasqueiras, etc.
Não apenas a conservação, mas o uso desses equipamentos gera
despesas que todos pagam e que, nada justifica que o inadimplente possa
deles continuar a fruir sem a respectiva contribuição.
Vale ressalvar que não estamos tratando aqui, de restringir o uso de
equipamentos que podemos chamar de essenciais, como por exemplo, os
elevadores, áreas de circulação, vagas de garagem (quando integrantes
das áreas comuns), mas sim, dos equipamentos não essenciais na rotina
condominial.
Nesse sentido, recente decisão da 3ª Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 516.142-4/0-00) negou
provimento à apelação interposta por um condômino que se insurgiu contra
a deliberação da Assembléia Geral do Condomínio pela qual ficara aquele
condômino inadimplente, além de impedido de usufruir do gerador
instalado no edifício, também não poderá se valer dos equipamentos de
lazer do condomínio (salão de festas/jogos, quadra poliesportiva e
churrasqueira).
O egrégio tribunal entendeu que a Assembléia Geral, órgão soberano
do Condomínio, pode decidir pela restrição do uso de tais equipamentos
comuns na medida em que não se mostra justo que o condômino inadimplente
utilize dos equipamentos que são custeados pelos demais condôminos que
pagam em dia suas cotas condominiais.
Atualmente, um tema que gera grande polêmica no âmbito condominial é
a utilização da área de lazer do edifício por condôminos que figuram no
quadro de moradores inadimplentes.
A polêmica supracitada reside no fato de proibir ou não o acesso de
condôminos inadimplentes às áreas de lazer, tais como: piscina,
churrasqueira, salão de festas, academia, SPA, quadras poliesportivas,
entre outros locais de uso comum.
Uma das principais motivações para a imposição dessa restrição
reside no fato de que os condôminos que se encontram em dia com o
pagamento de suas quotas condominiais declaram não ser justo que aqueles
que não contribuem com a manutenção do edifício por intermédio da
contribuição mensal possam usufruir de todos os benefícios fornecidos
pelo condomínio, até mesmo pelo fato de que grande parte dos valores
arrecadados são direcionados justamente à manutenção das áreas de lazer,
estas que em regra exigem manutenção diária/semanal, ao contrário das
demais áreas que compõem o condomínio edilício.
Além do mais, aqueles que criticam os inadimplentes não reputam como
justo o fato de que moradores nessas condições possam utilizar das
áreas comuns destinadas ao lazer de forma livre, vez que a manutenção
dessas áreas além de ser elevada por vezes acarreta majoração na taxa
condominial.
Por outro lado, aqueles que se encontram em mora com suas obrigações
condominiais declaram que não podem ter seu direito de livre locomoção
cerceado, principalmente dentro de seu próprio domicílio.
Assim, resta a dúvida, é possível restringir a utilização de áreas
lazer por pessoas que estejam em atraso com suas obrigações
condominiais?
A pergunta acima possui entendimentos divergentes em nossos
tribunais, posicionamentos estes que passarão a ser arrolados e
debatidos no decorrer do presente artigo jurídico.
Em primeiro lugar, indispensável se faz entendermos e conceituar
brevemente o que seria um condomínio, este consiste na situação em que
mais de uma pessoa detém a propriedade sobre certo bem. Tal propriedade é
dividida em frações ideais, sendo que apesar de ser titular de
determinado percentual a pessoa não deixa de deter direitos sobre o bem
em sua totalidade.
Vale ressaltar que o instituto jurídico do condomínio é classificado
pela legislação vigente da seguinte forma: tradicional (artigos 1.314 a
1.326 do C.C.), necessário (artigos 1.327 a 1.330 do C.C.), edilício
(artigos 1.331 a 1.356 do C.C. e a Lei nº 4.591/64).
Com relação ao presente trabalho nos interessa o instituto atrelado
ao condomínio edilício, este segundo Luís da Cunha Gonçalves[1] em sua
obra Da propriedade horizontal ou por andares, caracteriza o condomínio
edilício, ou por andares pela conexão da propriedade singular de certas
parcelas com a comunhão forçada e perpétua de várias partes do edifício.
Assim, ao se falar de condomínio edilício sabe-se que o proprietário
da unidade autônoma individual poderá aliená-la e gravá-la de ônus
real, sem o consentimento dos demais condôminos, sendo que todos os
moradores do condomínio edilício poderão utilizar concomitante, dentro
dos limites estabelecidos pela legislação, bem como pelas regras
condominiais e de bom costume as áreas de destinação comum que compõem o
condomínio.
Por sua vez, a legislação específica que versa sobre o tema, diga-se
a Lei nº 4.591/64 (Dispõe sobre o condomínio em edificações e as
incorporações imobiliárias) conceitua o instituto jurídico ora abordado
da seguinte forma:
Fica claro que é vedado o cerceamento à utilização de áreas comuns
destinadas ao lazer, sem deixar de frisar a existência de tese
minoritária adotada nos casos em que há previsão de restrição claramente
estipulada na Convenção de Condomínio, bem como no Regimento Interno
devidamente aprovados e instituídos.
Dra. Patrícia Moreno
Síndico Profissional e Assessoria Jurídica Imobiliária
www.sindicanciaprofissional.com.br
Fonte:
TJ-DF - Agravo de Instrumento AI 95405720108070000 DF 0009540-57.2010.807.0000 (TJ-DF)
Data de publicação: 21/09/2010
Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO - CONDOMÍNIO EDILÍCIO - RESTRIÇÃO DE
USO DO SALÃO DE FESTAS EM VIRTUDE DA INADIMPLÊNCIA DO CONDÔMINO -
DIREITOS E DEVERES ESTABELECIDOS NAS NORMAS INTERNAS - LEGALIDADE -
NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA - AUSÊNCIA DOS REQUISITOS ENSEJADORES DA
ANTECIPAÇÃO DA TUTELA JUDICIAL - RECURSO DESPROVIDO. I - ESTABELECIDA A
REGRA NO SENTIDO QUE O CONDÔMINO INADIMPLENTE NÃO PODE USAR E GOZAR DE
DETERMINADA ÁREA COMUM. SENDO ESSA A SITUAÇÃO DO AGRAVANTE, RESTA
AFASTADA A PROVA INEQUÍVOCA DE SEU DIREITO. II - OUTROSSIM, A EXIGÊNCIA
DO QUORUM QUALIFICADO DE QUE TRATA O ART. 1.351 , CC , REFERE-SE APENAS À
ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO, SENDO QUE A VEDAÇÃO ORA
QUESTIONADA ENCONTRA-SE INSERIDA NO REGIMENTO INTERNO, O QUE EXPURGA A
VEROSSIMILHANÇA DAS ALEGAÇÕES.
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