O Código Civil Brasileiro dispõe, no art. 1.350, sobre a realização de uma Assembléia Anual – Assembléia Geral Ordinária, portanto, para a apresentação e aprovação da Previsão Orçamentária, que deve incluir a previsão de despesas ordinárias e a forma de rateio entre os condôminos, bem como a sistemática de prestação de contas por parte do Síndico. Eventualmente poderá prever, ainda, a eleição de síndico, se anual, e as alterações de Regimento Interno. Esses assuntos não precisam ser tratados numa única assembléia, podendo a Convenção estabelecer a obrigatoriedade da realização de outras assembleias ordinárias, além daquela prevista no art. 1.350.
Além disso, para tratar de assuntos extraordinários, contanto que regularmente convocadas, havendo ou não convenção, o condomínio pode realizar tantas assembleias quantas desejar.
O Condomínio não é uma empresa, embora a ela seja equiparado em muitas situações e, portanto, esteja sujeito a uma série de direitos e deveres.
Assim, não existe a obrigatoriedade de registro dos seus documentos em algum ofício especial. Por outro lado, mesmo sem a obrigatoriedade, entendemos que, dada a complexidade da vida em condomínio e, justamente pela responsabilidade que a lei atribui ao Síndico, é de todo recomendável que se proceda ao registro de algumas atas, como por exemplo, as de eleição de síndico, de reajuste de taxa condominial, as que tratam de obras, etc., junto ao Cartório de Títulos e Documentos, a fim de resguardar em situações futuras e eventuais a própria gestão do síndico, bem como pelo fato de tornar as decisões da assembléia pública, oponíveis a terceiros e permitindo a reconstituição do livro de ata no caso de extravio.
A convenção do condomínio tem caráter estatutário ou institucional, sendo, portanto, um “ato-norma”. Assim, não é um contrato. Por tal razão, alcança não só os seus signatários, mas também todos os que ingressarem nos limites do condomínio (art. 1.333, caput, do Código Civil).
O registro da convenção no Registro de Imóveis é necessário apenas para torná-la válida perante terceiros, já que “a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os seus condôminos”, como afirmado pela Súmula n° 260 do Superior Tribunal de Justiça.
A lei não exige a obrigatoriedade do registro de atas, no entanto é plenamente possível o registro, para a conservação do ato, nos termos do artigo 127, da referida lei:
Art. 127. No Registro de Títulos e Documentos será feita a transcrição:
(…)
VII – facultativo, de quaisquer documentos, para sua conservação.
O Código Civil de 2002, no Capítulo VII, versa sobre os condomínios edilícios, sua administração, deveres e obrigações dos condôminos, dentre outros, se mostrou silente a respeito das formalidades necessárias a eficácia das decisões tomadas nas assembleias.
A respeito da convocação das assembleias condominiais, os artigos 1.350 e 1.355 do Código Civil, preceituam que:
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger lhe o substituto e alterar o regimento interno.
Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Neste cerne, as assembleias são de suma importância para a administração do condomínio e a ata é documento pelo qual se reproduz integralmente os fatos ocorridos na assembleia.
Deste modo, a legislação pátria embora estipule finalidade e forma de convocação para assembleia, não estabelece a obrigatoriedade de elaboração de ata das assembleias. Portanto, se verifica que não há exigência, legalmente imposta, de realizar a ata das assembleias.
No entanto, a ata é meio de prova da realização da assembleia, dos assuntos tratados, votados e aprovados. Assim, por exemplo, se uma assembleia é convocada para alterar determinado dispositivo da convenção do condomínio, antecipadamente todos os condôminos foram devidamente convocados, a modificação foi votada e aprovada por 2/3 dos votos dos condôminos, nos termos dos artigos 1351 e 1354 do Código
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.
Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
No entanto, imagine que não fora elaborada ata desta assembleia, a modificação existe e é valida, vez que a assembleia foi devidamente convocada e respeitou o quórum de aprovação, no entanto, sem a ata o plano que eficácia da deliberação restará prejudicado. De tal modo, se faz necessária a ata e seu respectivo registro para que a decisão possa gerar efeitos perante os condôminos e terceiros, ademais é imprescindível para publicidade e conservação do ato.
Portanto, sem ata, as decisões tomadas pela assembleia não surtirão efeitos contra terceiros, vez que a prova, publicidade e conservação dos atos praticados restará prejudicada.
Desta forma, embora não exista estipulação legal no sentido de obrigar a formulação de ata para cada assembleia, sua realização e registro são imprescindíveis para comprovar as decisões tomadas e torna-las oponíveis contra todos, razão pela qual se recomenda sua elaboração e registro sempre.
Dra. Patrícia Moreno
www.sindicanciaprofissional.com.br
Síndico Profissional e Assessoria Jurídica Imobiliária
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