Está no código civil no Artigo 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembleia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em
juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de
procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os
poderes de representação ou as funções administrativas, mediante
aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
O condomínio edilício possui espaços de propriedade de todos os
condôminos, chamadas de áreas comuns e as áreas de propriedade
exclusiva, utilizadas de forma independente.
Todavia, mesmo que a área comum seja suscetível de utilização por
todos os condôminos, observam-se situações em que é reservado ao titular
da propriedade habitacional o direito exclusivo de utilizar e usufruir
dessas áreas, conferindo destinação diversa daquela originalmente
estipulada por lei.
Nesse ponto, é importante verificar o art. 1.331, § 1º e § 2º, do CC/02, que dispõe:
"§ 1 As partes suscetíveis de utilização independente, tais como
apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas
frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a
propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por
seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser
alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo
autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela lei
12.607/12).
§ 2 O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de
distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e
refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao
logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não
podendo ser alienados separadamente, ou divididos".
Infere-se do referido dispositivo, que as partes comuns, dentro da
edificação, enumeradas a título exemplificativo, não comportam divisão e
são inalienáveis.
Não obstante a vedação acima imposta, pelo legislador, verifica-se
que é o entendimento pacífico da doutrina e já consolidado nas decisões
dos nossos Tribunais, que há a possibilidade de um condômino utilizar,
exclusivamente, da área comum, alterando a destinação legal conferida a
essa.
Assim dispõe o enunciado aprovado pela III Jornada de Direito Civil, do STJ, 247:
"Jornada III STJ 247 ? Art. 1.331: No condomínio edilício é possível
a utilização exclusiva de área "comum" que, pelas próprias
características da edificação, não se preste ao "uso comum" dos demais
condôminos".
Nesse mesmo sentido, Carlos Alberto Dabus Maluf e Márcio Antero Motta Ramos Marques defendem:
"A jurisprudência tem entendido que o uso de propriedade comum
exclusivamente por alguns condôminos, por longo espaço de tempo, sendo
eles os únicos com acesso ao local, e com autorização assemblar,
caracteriza essa área como propriedade comum de uso exclusiva".
Cumpre assinalar que, para tal situação, é necessário a anuência de
todos os condôminos, sendo esta obtida em assembleia extraordinária e,
devidamente formalizada na convenção de condomínio, que deverá ser
registrada no cartório de imóveis. Ainda, em virtude do uso restrito da
área, o condômino deverá arcar com as despesas correspondentes para
manter essa unidade.
Visto, sob o aspecto formal, a necessidade de obter a concordância
dos condôminos e o registro da respectiva alteração, sabe-se que, pelo
transcurso do tempo e o dinamismo das relações, pode não ser mais da
vontade dos condôminos a permanência dessa situação, pretendendo, após
perder o interesse em que a área comum seja exclusivamente apenas de um
morador, reaver o uso da área.
Nesse caso, mesmo existindo a co-propriedade sobre as partes comuns,
verifica-se que as decisões do STJ2, apresentam-se favoráveis a manter a
respectiva área, sob os cuidados do titular da propriedade
habitacional, considerando que falta motivação relevante por parte do
condomínio para a retomada da parte comum, a ausência de utilidade da
área para o funcionamento do prédio, bem como a legítima confiança
depositada pelo condômino, na estabilidade da situação.
A convenção de condomínio assume um
papel fundamental, nessa discussão, pois ela vincula e obriga a todos ao
cumprimento das normas impostas ao convívio social e, ainda, fixa a
destinação e utilização das áreas. Por tal razão, não basta para o uso e
alienação a permissão obtida em assembleia, sendo essencial tal
anuência estar prevista na convenção e devidamente registrada, para
vincular terceiros, condôminos e seus sucessores.
Para tal evento é preciso consentimento dos condôminos em assembléia.
Se o síndico não fez isso, deve ser avaliada sua gestão e se for o caso solicitado a troca do mesmo.
As quadras são de uso privativo do Condomínio, sendo os moradores os
autênticos usuários, podendo os visitantes acompanhados de moradores
usar a mesma, em igualdade de número. E vedado o uso por pessoas alheias
ao Residencial, mas você deve rever a Conveção que rege seu condomínio
no tocante à esse item.
Os danos de qualquer parte da quadra e adjacências será
responsabilidade do usuário, e isso é para qualquer área do condomínio.
Em caso de danos aos aparelhos ou dependências, o condômino deverá arcar
com o custo para o reparo, que deverá ser cobrado juntamente com a cota
condominial do mês seguinte, podendo ainda ser penalizado com multa
quando da utilização inadequada.
Ou seja, se o síndico autorizou um evento que danificou a quadra, então ele dever ser responsabilizado.
Dra. Patrícia Moreno
www.sindicanciaprofissional.com.br
Síndico Profissional e Assessoria Jurídica Imobiliária
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