A Importância e Aplicação da Ata e Convenção em Condomínios Residenciais no Brasil: Uma Análise do Contexto Legal
As leis de condomínio no Brasil regulamentam os direitos e deveres dos condôminos, bem como as regras para o funcionamento adequado dos condomínios.
Dentre os instrumentos regulatórios, a ata de condomínio e a convenção de condomínio desempenham papéis cruciais na gestão e manutenção da harmonia em tais ambientes compartilhados.
As atas e convenções de condomínio são ferramentas legais cruciais que contribuem para a boa gestão dos condomínios no Brasil. Para garantir a paz e a harmonia em um condomínio, é essencial a conformidade com essas regras.
A ata de condomínio constitui um documento fundamental que faz o registro das discussões e resoluções estabelecidas em uma assembleia efetuada pelos residentes de um condomínio. A elaboração desta ata deve ser realizada em um livro específico para tal fim e, subsequentemente, ser registrada no Ofício de Registro de Títulos e Documentos. Essas etapas conferem efeitos jurídicos e promovem a publicidade dos acordos firmados.
A principal finalidade da ata de condomínio é salvaguardar os interesses da maioria dos habitantes de um edifício ou conjunto residencial. A assembleia conduzida entre os condôminos é o órgão supremo de tomada de decisões e precisa ter a presença de, no mínimo, 2/3 dos representantes dos moradores que estejam em dia com suas obrigações.
Embora a legislação não estabeleça um prazo para o registro da ata, o prazo para a distribuição da ata é de 8 dias, contados a partir do primeiro dia subsequente à realização da assembleia. Nesse cenário, a ata deve ser registrada antes de sua distribuição aos condôminos.
Originalmente, a extinta Lei dos Condomínios (Lei 4.591/64) estipulava que a cópia da ata fosse distribuída aos condôminos em até 8 dias. Contudo, com o advento do Novo Código Civil, essa obrigação não foi preservada, prevalecendo o que estiver determinado na convenção do condomínio. Na falta de uma determinação específica na convenção, é recomendável respeitar o prazo de oito dias previsto pela Lei 4.591/64. A inobservância do prazo razoável para entrega da ata aos condôminos infringe o princípio da transparência, o que pode gerar insatisfação e desconfiança por parte dos condôminos.
O registro da ata em cartório não é mandatório, a não ser que seja determinado pela convenção do condomínio. Se as decisões presentes na ata foram ratificadas com os quóruns e procedimentos corretos, ela já tem valor jurídico para os condôminos. A ata deve ser conservada no Livro de Atas do condomínio, pelo menos por 5 anos, e deve estar sempre disponível para qualquer condômino, sob a posse da administradora ou do síndico.
Quanto à convenção do condomínio, esta necessita ser registrada em cartório. A convenção pode ser estabelecida por escritura pública ou documento particular, entretanto, em ambas as situações, precisa ser registrada no cartório de registro de imóveis onde o imóvel está registrado. Para promover uma alteração na convenção, é requerido obter a assinatura, em assembleia, dos condôminos que representem no mínimo 2/3 das frações ideais e registrar as alterações no cartório de registro de imóveis onde a convenção anterior foi registrada.
A convenção é válida para os condôminos que a assinaram, bem como para aqueles que não compareceram à assembleia e para todos que adquiriram ou ocupam o imóvel. Isso ocorre pois, se o documento estiver registrado em cartório, ninguém pode alegar desconhecimento do seu conteúdo. A convenção deve conter informações como a especificação das áreas privativas e comuns, o uso e destino de cada área, o modo de usar as instalações e serviços comuns, a forma e proporção do rateio das despesas ordinárias e extraordinárias, a forma de eleição do síndico e do conselho consultivo, as atribuições do síndico, a forma e os prazos de convocação das assembleias gerais, e os quóruns para os diferentes tipos de votações.
Atenciosamente,
Dra. Patrícia Pereira Moreno
OAB Paraná 91.784 /PR
OAB Rio Grande do Sul 110.913A /RS
OAB São Paulo 132.664 /SP
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