Conluio, captação ilegal de clientes e combinações maléficas em condomínios

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Esse tema vem a tempos sendo encontrado em situações e fatos dentro dos empreendimentos condominiais, desde os pequenos até os gigantes condomínios clube. E o dano que tal tema causa aos condomínios, a vida das pessoas que ali habitam e investiram, ao caixa dos empreendimentos é GIGANTESCO.

É importante escrever sobre tal cenário, pois atualmente encontramos um grande desafio: Salvar mais de 3.000 (três mil) moradores de um GIGANTESCO conluio, captação ilegal de clientes e combinações maléficas.

O Brasil tem mudado muito, claro que ainda longe (muito longe) do ideal que o brasileiro de verdade gostaria, mas tem mudado muito. E a principal mudança que elenco ao tema é em uma característica muito importante para se conseguir trazer uma administração sadia, benevolente e eficiente em empreendimentos condominiais. Têm mudado no formato em como as pessoas estão se juntando para resolver os problemas.

Recentemente, prestando auxílio especializado em um condomínio clube, referência numa cidade da Grande São Paulo que vem se destacando no crescimento imobiliário condominial nos últimos anos, encontrei um disparate. Uma administração totalmente vigarista! E o pior, desempenhada por síndico interno (moradora), totalmente amadora, eleita com um marketing falacioso, e ainda associada a uma dupla de advogados albardeiros que atropelavam o código de ética da OAB, além de fazerem de conta que o Código do Consumidor nunca existiu e que a Convenção do Condomínio é semelhante à um jornal diário.

Pois bem, sem entrar nos detalhes nem mergulhar na vida dos piratas, a intenção do artigo é identificar o conluio, captação ilegal de clientes e combinações maléficas em condomínios e prevenir-se

O ponto inicial é entender que síndico e advogado são coisas distintas. É vantajoso que um síndico seja advogado. Porém um advogado proficiente, sabe que enquanto síndico ele não pode advogar para o condomínio e se o fizer isso se chama CAPTAÇÃO ILEGAL DE CLIENTES.

Outro item fundamental é que um síndico, quando advogado em formação não pode vender seus serviços jurídicos juntamente com os serviços de sindicatura e nem com qualquer outro, isso fere gravemente o código de ética da OAB, e também um síndico não pode sair pelo condomínio entregando cartões de visitas ou folhetos de serviços sejam lá quais forem, isso é captação ilegal de clientes, e dependendo do tipo de habilitação para desempenho profissional que se tenha pode gerar graves problemas no conselho de ética respectivo.

Existem empreendimentos que são testemunhos vivo da tragédia que se inicia e parece nunca findar-se quando um proprietário de unidade de prédios em implantação veem em seu investimento patrimonial uma chance de arriscar e empreender desenvolvendo um novo negócio.

Fazem alguns contatos, se aliam aqui e acolá, rapidamente montam uma maquiagem de profissional especialista e tentam abalançar sua ideia genial de trabalhar “em casa” sendo síndico, passam a dissuadir os vizinhos com um lindo sorriso e um exagerado carisma; que pinta a ideia de que “ninguém cuida melhor do que o próprio dono”.

 Venho aqui denunciar e alertar à todos, essa prática é corriqueira. Enganar os vizinhos do próprio condomínio para obter proveito da relação de vizinhança que se inicia.

É de fundamental importância a conscientização, mobilização, união e ação de todos os proprietários para que o investimento feito não perecer e o patrimônio não vire um tormento em sua vida familiar.

As modernas mídias sociais juntamente com os avançados dispositivos de integração social associados à “Fake News” (notícias falsas) e pessoas que pouco conhecemos, munidas de sagaz falácia são um veneno para o sonho e investimento patrimonial de milhões de brasileiros.

Por isso antes de escolher seu candidato à síndico e acabar caindo nas armadilhas finórias, reúna uma comissão de moradores entre 4 a 7 pessoas pelo menos, façam diversos levantamentos, consultas no mercado, principalmente visitem os clientes referências para averiguar a realidade dos serviços, estrutura e competência corporativa dos candidatos.

Com poucos passos é possível evitar viver uma tragédia no seu condomínio, e ainda ver seu patrimônio sendo lesado. Tenha em mente que um condômino além de consumidor de serviços é investidor.

Reforço que cada condomínio novo que se implanta, se não houver união dos vizinhos, fatos que ferem gravemente o código do consumidor, o Estatuto de Ética da OAB e as normas do fisco brasileiro vão roubar sua paz familiar, quando não inviabilizar seu investimento ao ponto de você não ver a hora de se ver livre de algo que tanto planejou adquirir.

Para quem quer ser síndico, não entre nessa na visão de enriquecer, de ter um vasto networking e de trabalhar em casa. Pois se esse é seu entendimento “pule fora do barco” antes que veja sua chance de ouro se transformar em um baú de chumbo amarrado em seu pescoço no meio do oceano.

Agora se você realmente tem carisma, tempo disponível, é apaixonado por gerenciar conflitos e tem competências administrativas além de disposição para se especializar constantemente, ENTRE COM TUDO NESSE BARCO pois você vai conseguir ter o diferencial e ser
reconhecido pelos seus vizinhos.

Para ser um síndico reconhecidamente proficiente é preciso ter princípios e formar a consciência profissional de melhoria contínua. Esses elementos são imperativos para a condutado bom síndico e sua fórmula de ter o reconhecimento.

Ainda destaco que ser síndico exige conduta compatível com os preceitos legais, princípios da moral individual e social, além de profissional. Afinal o síndico é indispensável à administração do condomínio, é defensor do regimento interno e da convenção condominial.

É o síndico que deve fiscalizar e preservar pela conduta dos vizinhos, prestadores de serviço, colaboradores, visitantes e animais no condomínio. Praticando suas atribuições legais com a honra, a nobreza e a dignidade da responsabilidade assumida, zelando ainda pelo bem comum de todos.

O síndico deve atuar com intrepidez, transparência, honestidade, compostura, integridade, retidão, veracidade, lealdade, dignidade e boa-fé; preservando por sua reputação pessoal e profissional.

 Por demais, é o síndico que deve estimular a conciliação entre os vizinhos e usuários do empreendimento, prevenindo, sempre que possível, o desconforto entre eles.

E para o síndico não cair na acusação de Conluio, captação ilegal de clientes e combinações maléficas; ele deve abster-se de utilizar de sua influência em seu benefício ou de conhecidos. Deve abster-se de apadrinhar interesses particulares ou ligados a outras atividades que conflitem com a transparência da gestão. E principalmente abster-se de vincular o empreendimento a empresas de marca ou cunho duvidoso.

Lembre-se que o exercício da sindicatura é incompatível com representação comercial ou mercantilização do condomínio. Condomínio não é lugar para fazer captação de clientela, é lugar para preservar a paz, a ordem e o descanso dos vizinhos.

Assim, recapitulando é possível ser um síndico de sucesso e ver sua caixa de e-mails transbordar de elogios.

Mas não é raro encontrar gestão que transborda de provas referentes à venda casada de serviços, mercantilização do empreendimento, transtorno coletivo, captação ilegal de clientes, além da desvalorização do patrimônio coletivo por falta de se cumprir as obrigações legais.

Sempre verifique o CNPJ dos prestadores e fornecedores, confirme se pode fornecer serviços para Condomínios Edilícios, peça sempre uma minuta na forma ao qual o contrato de prestação de serviços se refere. Sendo necessária uma auditoria contábil, FAÇA! Levante o Código Nacional de Atividade Econômica (CNAE) da emissão de notas fiscais tomadas.

Muitas empresas prestadoras de serviço em condôminos cometem agraves fiscais utilizando a prática de burlar impostos e contribuições sociais utilizando enquadramentos incorretos para os serviços que desempenham dentro do empreendimento. Exija apólice de seguro para obras complexas.

Para evitar ter uma caixa de e-mail cheia de mensagens contestando e vendo a administração de forma duvidosa, siga essas dicas básicas e você vai estar livre de ameaças e falta de transparência.

Basta dar uma volta por aí, e você vai encontrar condomínios minguando ao amadorismo, e gestores debruçados em artimanhas, manobras ilegais e escusas, ludibriando os condôminos e apresentando-se inversamente ao como se promoveram na eleição, para a desgraça dos vizinhos que acabam pagando MUITO por serviços amadores, desqualificados e sem referência nenhuma no mercado, e ainda pagando para empresas que burlam o fisco e acometem o patrimônio de todos à um passivo trabalhista-financeiro IMENSURÁVEL.

Muitas famílias sacrificam a vida pessoal em defesa do patrimônio e do bem estar, enquanto por outro lado o investimento deprecia por falta de profissionalismo e assertividade administrativa.

O síndico, o conselho, as comissões, os condôminos devem sempre estar unidos para valorizar o Condomínio, o investimento, o patrimônio coletivo. Preservando os próprios sonhos, recursos e patrimônio.

Lembre-se: “Quem busca a posição de síndico de qualquer tipo de empreendimento, deve estar consciente que vai ser muito cobrado e fiscalizado, além das imensas responsabilidades civis e criminais que assume.”

Um condomínio além de ser o investimento da vida de muitos, é lugar para preservar a paz, a ordem e o descanso dos vizinhos.

Dra. Patrícia Pereira Moreno

Profissional atuante nas esferas condominial, cível, trabalhista e imobiliário. Grande experiência em licitação, tanto em Município quanto no Estado. Prática em elaboração de peças e recursos processuais, bem como em contratos. Acompanhamento em audiências, inclusive no Ministério Público e Ministério do Trabalho. Práticas em auditorias do INMETRO. Pareceres Jurídicos. 

 OAB Paraná 91.784 /PR
 OAB Rio Grande do Sul 110.913A /RS
 OAB São Paulo 132.664 /SP


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