Furto, Assalto e a Segurança de Condomínios
Sempre que se fizer um questionário perguntando qual o motivo pelo qual alguém decidiu ir morar em um condomínio, na grande maioria a palavra “SEGURANÇA” estará entre as mais citadas. E de fato a busca por “segurança” é um tema comum em todo território brasileiro e nas grandes capitais e municípios mais desenvolvidos, onde existe um exagerado crescimento no investimento em obras para criação e desenvolvimento de empreendimentos condominiais fazendo a “SEGURANÇA” a bola da vez para se fazer vendas imobiliárias.
Grandes promessas de conveniência e segurança arrastam investimentos cada vez maiores no mercado de condomínios e as construtoras e incorporadoras já aprenderam a usar bem campanhas de vendas atreladas ao conceito de vender “segurança”. Pois bem, os consumidores procuram mesmo comprar unidades condominiais com a perspectiva de estarem mais seguros.
A grande questão é uma realidade que tem assustado a todos: “o crescente crescimento da estatística de furtos e roubos em condomínios”.
As grandes mídias, e canais de comunicação já trazem grandes reportagens sobre o aumento de furtos e roubos a condomínios nas principais capitais e grandes municípios, o que é um fato absoluto e inegável. São Paulo, Rio de Janeiro, Curitiba, Porto Alegre, Belo Horizonte, Salvador, Recife, Fortaleza, Manaus entre outras, assustam com suas estatísticas de 2016-2017-2018.
Se você conversar com pessoas que residem ou já residiram em condomínio, certamente vai encontrar uma história de arrombamento do apartamento, de furto de bicicletas na garagem, furtos de objetos e estepe nos veículos estacionados, ou mesmo duas modalidades, infelizmente, muito comuns que são; assaltos na saída ou entrada do condomínio, tanto na portaria de pedestres como no acesso de veículos.
Somente paramos para pesquisar esse tema quanto somos a vítima ou alguém da família, ou vizinhos. E diversos são os motivos que facilitam o acontecimento dessas situações.
O principal motivo que tenho encontrado nos empreendimentos em que atuo são:
1. Desatenção, tanto do morador quanto do prestador de serviço de segurança ou portaria.
2. Falta de infraestrutura adequada, câmeras, sensores e manutenção preventiva de portões, sistema de CFTV, torniquetes e inibidores de acesso.
3. Falta ou não cumprimento dos procedimentos de segurança (tanto pelo morador quanto pelo prestador de serviço de segurança.
4. Falta de trabalho de conscientização dos moradores.
5. Usuários de drogas em condomínios.
Existem inúmeros motivos, mas esses cinco são os que encontro quase semanalmente nos empreendimentos condominiais. E por isso vamos focar nesses para compor esse artigo, pois certamente, se você está lendo essas linhas é porque precisa de orientação jurídica pois vivenciou ou presenciou o dessabor de viver em condomínio onde você está sentindo que a segurança pretendida não existe ou está longe das promessas de vendas no pleito da aquisição do imóvel.
O mais importante de tudo isso é deixar claro e despertar a consciência de que não adianta ir para reuniões de conselho, de comissões de segurança e assembleias cobrando câmeras, vigilante, ronda, biometria, sensor disso e daquilo. Muitas reuniões as quais participo muitas vezes são desgastantes e não chegam a lugar nenhum quando os ânimos estão acirrados e a confiança está depositada em gastar milhares, às vezes milhões de reais, em projetos e infraestruturas para garantir a “segurança”.
O primeiro grande passo e bastante eficaz, é fazer a empresa fornecedora dos serviços de controle de acesso e segurança se comprometer juridicamente. Para isso, o síndico deve solicitar um parecer formal e por escrito dos itens que a empresa define como essenciais e os itens importantes, se houver uma comissão de moradores para acompanhar esse parecer é muito importante, pois assim mais interessados podem opinar e entender as limitações dos prestadores de serviço. Assim temos um ponto de partida com força jurídica e comprometimento de todas as partes para melhorias nos sistemas de “segurança”. Definidos os itens essenciais e os importantes, é hora de quantificar e preparar os investimentos.
Mas calma, ainda não é hora de sair gastando! Com os itens levantados pela empresa prestadora de serviços, o recomendado é trazer empresas especializadas em projetos de segurança para avaliar as demandas e comparar os pareceres. Certamente, após esses passos já será possível ter um escopo orçamentário para buscar no mercado opções e comparar os preços. Com os orçamentos na mão é hora de verificar se o empreendimento possui recursos financeiros disponíveis ou se haverá necessidade de fazer rateio extraordinário. Pronto, agora com todas as informações disponíveis e quantificadas, sabendo bem quais itens são essenciais e quais são importantes, é o momento de ir para assembleia deliberar e de preferência com a presença dos responsáveis da empresa de segurança (controle de acesso), representante da empresa que fez o projeto de segurança e dos fornecedores aos quais se pretende contratar os serviços. Tudo isso para que a assembleia possa ter todos os responsáveis que possam dirimir todas as dúvidas que venham a ser levantadas antes da votação. Seguindo esses passos o sindico estará amparado pelos profissionais habilitados e responsáveis para auxiliar nas deliberações propostas em assembleia evitando decisões desequilibradas ou tendenciosas.
De agora em diante as responsabilidades estão compartilhadas, moradores sabem o que é essencial e puderam optar por atender todas as demandas solicitadas pela empresa de segurança ou somente pelos itens essenciais. A empresa de segurança expôs suas dificuldades e necessidades. E o sindico compartilhou as decisões e solicitações. Dessa forma é mais fácil cobrar a empresa de segurança no tocante a falhas e desatenções de seus colaboradores. Porém é necessário fiscalizar, pois por melhor que sejam as empresas elas dependem do fator humano, então sindico, conselheiros e moradores devem fiscalizar e se mostrar atentos à todos os detalhes. Sempre que perceber algo não conforme, deve ser feita uma ocorrência por escrito e remetida à administração do condomínio para que se tomem as medidas pertinentes.
Denuncie sempre que:
1. Ver um porteiro, vigia, controlador de acesso, vigilante ou ronda em desatenção. Eles não podem em seu expediente de trabalho estarem vendo televisão, jogando ou utilizando redes sociais no smartphone.
2. Constatar que o porteiro, vigia, controlador de acesso, vigilante ou ronda estão dormindo fora do horário de descanso.
3. O colaborador estiver mais de 12 horas de plantão.
4. Constatar que a triagem ou controle de acesso está permitindo a entrada de pessoas não cadastradas ou sem identificação.
5. Perceber que funcionários da limpeza ou manutenção estejam cobrindo postos de porteiro, vigia, controlador de acesso, vigilante ou ronda.
Exija que:
1. Antes de assinar o contrato com a empresa, seja feita uma revisão contratual por um advogado do condomínio, de preferência não atrelado à administradora.
2. A prestadora de serviço mantenha os procedimentos de segurança atualizados e que faça palestras periódicas juntamente aos moradores, fazendo um trabalho de conscientização.
3. A supervisão da empresa contratada seja presente e venha no empreendimento em horários alternados.
4. Que seja fornecido relatórios periódicos do status da empresa e seus prestadores, demostrando e registrando a fiscalização dos serviços.
5. Seja apresentada cópia das carteiras profissionais dos colaboradores, evitando que um auxiliar de serviços gerais seja alocado como vigilante por exemplo.
6. Para efetuar os pagamentos mensais das faturas, sejam demonstrados e comprovados todos os pagamentos de encargos e tributos, sociais inclusive, do mês anterior. Caso não estejam pagos, suspenda o pagamento até ser regularizado.
7. Seja demonstrado que os vales-transportes, ticket-refeição e horas extras estejam religiosamente em dia.
8. A legislação trabalhista seja cumprida a risca, evitando futuras demandas trabalhistas.
9. A empresa demonstre, anualmente, sua saúde financeira e esteja com os seguros vigentes e quitados.
10. Anualmente a empresa forneça um relatório completo de ocorrências e novas demandas, para alinhar a previsão orçamentária da assembleia ordinária.
Tudo isso vai garantir que a gestão tenha tomado os cuidados básicos para que o tema “SEGURANÇA” não seja um calcanhar de acquiles no condomínio.
É preciso destacar que recentemente(ano de 2017/2018) uma grande e tradicional empresa do Estado de São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais, que atendia aeroportos inclusive, desapareceu do mapa deixando um passivo trabalhista absurdo para os condomínios, que agora estão sofrendo nos tribunais do trabalho para proporem acordos que não estavam dentro do planejamento financeiro aprovado. Sendo assim, essa experiência mostra que todo cuidado é pouco.
Bem, agora é hora de entender as responsabilidades. Pois todos os cuidados foram entendidos para que a empresa de segurança não tente se esquivar ou tentar alegar culpa concorrente. Muitas convenções eximem o condomínio de ressarcir os condôminos em casos de furtos ou roubo em garagens por exemplo. Porém isso não exime a culpa pela desatenção dos colaboradores da fornecedora de segurança e controle de acesso, que estando atendida nas questões essenciais e importantes, deve sim ressarcir os prejuízos decorrentes da falta de atenção de seus colaboradores.
Sempre que ocorrer um furto ou assalto;
1. É fundamental e imprescindível que seja feito o registro de boletim de ocorrência junto a Polícia Civil competente.
2. Com a cópia do Boletim de Ocorrência em mãos, é necessário formalizar a ocorrência perante a administração do condomínio anexando o B.O Policial efetuado.
3. Informar a empresa de segurança (ou controle de acesso) para que juntos seja constatada as responsabilidades.
4. Caso a empresa tente se eximir da culpa, o condomínio deve notificar extrajudicialmente em caráter preliminar buscando um acordo e ajudando o condômino lesado com as medidas administrativas definidas pela convenção condominial e legais. Não havendo acordo, buscar um advogado competente e com histórico para iniciar uma demanda judicial.
No início do ano de 2018 a 3ª Turma do STJ condenou uma Empresa de vigilância no dever de indenizar a vítima devido à FALHA NO SERVIÇO PRESTADO. Foi dado entendimento de que os colaboradores falharam na prestação de serviço da empresa responsável pela segurança, e por isso foram condenados a indenizar uma condômina (que teve bens pessoais como dinheiro e joias furtados dentro de sua unidade autônoma). Essa decisão da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça determina indenização inclusive quanto aos danos morais, além dos danos materiais correspondentes ao valor dos itens subtraídos.
Basicamente, nesse caso, os colaboradores (funcionários) da empresa de segurança falharam no processo de identificação dos visitantes e liberação do acesso, além de negligenciar ao não ativar o circuito interno de CFTV, impedindo o reconhecimento dos criminosos nas investigações. O relator do processo, ministro Villas Bôas Cueva, não atendeu às alegações da empresa que tentou compartilhar a culpa, através da chamada “existência de culpa concorrente” e condenou pesadamente a empresa a pagar a indenização integral.
Em linhas gerais a decisão se baseou no comportamento negligente dos prepostos da empresa, no não funcionamento do circuito de CFTV, cuja responsabilidade e manutenção eram da própria empresa, definindo como “graves falhas no serviço de segurança prestado”.
Por fim, fica clara e transparente a necessidade de se documentar tudo e compartilhar as decisões, para que caso ocorram furtos ou assaltos no empreendimento, hajam provas suficientes de que a administração, o síndico e condôminos não tiveram culpa concorrente e que, sim, tomaram todos os cuidados e nos seus mínimos detalhes para que a empresa contratada não falhe, não negligencie e tenha responsabilidade absoluta pela prestação de seus serviços.
Espero ter ajudado.
Dra. PatríciaPereira Moreno
OAB Paraná 91.784 /PR
OAB Rio Grande do Sul 110.913A /RS
OAB São Paulo 32.664 /SP
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